תמ״א 38 – להיט באזור המרכז

מדוע תמ"א 38 הפכה ללהיט הגדול של אזור המרכז?

נוף המנופים הוא חלק בלתי נפרד מקו הרקיע של תל אביב, רמת גן, גבעתיים וערים נוספות במרכז הארץ. הם עומדים שם כעדות שקטה למהפכה אורבנית אדירה – מהפכת תמ"א 38. תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שאושרה לראשונה לפני למעלה מ-15 שנים, הפכה בשנים האחרונות לאחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים ביותר של המרקם העירוני בישראל. אך בעוד שהתוכנית חלה תיאורטית בכל רחבי הארץ, נראה שאזור המרכז הוא זה שקצר את עיקר פירותיה, והפך למוקד העיקרי של פעילות ההתחדשות העירונית מכוחה. מדוע דווקא כאן, בלב הפועם של המדינה, תמ"א 38 הפכה ל"להיט" כה גדול, מהם הגורמים המניעים את הביקוש האדיר, ומה ההשלכות של ריכוזיות זו על שוק הנדל"ן והחיים בעיר?

המספרים מספרים את הסיפור: המרכז מוביל בפער עצום

הנתונים הסטטיסטיים אינם מותירים מקום לספק: אזור המרכז הוא אלוף ההתחדשות העירונית של ישראל, ותמ"א 38 היא השחקנית הראשית במגרש הזה. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, במחצית השנייה של העשור הקודם, למעלה מ-60% מכלל יחידות הדיור שנוספו במסגרת תמ"א 38 בכל רחבי הארץ נבנו במחוזות תל אביב והמרכז. בערים מסוימות בליבת המרכז, כמו תל אביב עצמה, רמת גן וגבעתיים, פרויקטי תמ"א 38 (חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה) מהווים לעיתים קרובות למעלה מ-80% מסך כל פרויקטי ההתחדשות העירונית.

ההשפעה ניכרת גם על שווי הנכסים. מחקר שביצעה אוניברסיטת תל אביב מצא כי מחירי דירות בבניינים במרכז הארץ שעברו תמ"א 38 עלו בממוצע בשיעור של כ-25% לעומת בניינים דומים באותה סביבה שלא עברו התחדשות. עלייה זו, המתווספת לעליית המחירים הכללית בשוק, הופכת את פרויקטי תמ"א 38 לכדאיים במיוחד עבור בעלי דירות במרכז, ומזינה את הביקוש לתוכנית.

המגנטים המרכזיים: למה דווקא כאן?

ישנם מספר גורמים עיקריים המושכים את פעילות תמ"א 38 באופן מרוכז כל כך לאזור המרכז, ויוצרים את הכדאיות הכלכלית והביקוש הרב מצד יזמים ודיירים:

1. מחירי נדל"ן שיא וביקושים אדירים: זהו המנוע העיקרי. מחירי הקרקע והדירות במרכז הארץ הם הגבוהים בישראל. המשמעות היא שכל מטר רבוע נוסף שנבנה במסגרת תמ"א 38 (בין אם בדירות חדשות ליזם ובין אם הרחבת דירות לדיירים) שווה סכומי כסף גבוהים מאוד. שווי זה מאפשר ליזמים לכסות בקלות יחסית את עלויות החיזוק, הבנייה והשדרוג של הבניין הישן, ועדיין ליהנות מרווחיות משמעותית, גם אם מדובר בתוספת מצומצמת יחסית של דירות. הביקוש העצום לדיור במרכז מבטיח ליזמים שיוכלו למכור את הדירות החדשות במהירות וברווח.
2. היצע גדול של בנייה ותיקה ומתאימה: אזור המרכז מתאפיין בריכוז גבוה של מבנים שנבנו בשנות ה-50, ה-60 ואף קודם לכן – בדיוק סוג המבנים שתמ"א 38 נועדה לחזק. מבני רכבת בני 3-4 קומות, בנייני "שיכון" ישנים – אלו מהווים בסיס מצוין לפרויקטי תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) המאפשרים הוספת קומות, מרפסות וממ"דים בצורה יעילה יחסית.
3. תשתיות עירוניות מפותחות: לרוב, שכונות ותיקות במרכז נהנות מתשתיות עירוניות מפותחות יחסית – קרבה למרכזי תעסוקה, מערכת תחבורה ציבורית מגוונת (אוטובוסים, רכבת, ובעתיד גם רכבת קלה ומטרו), מוסדות חינוך, פארקים ושירותים עירוניים. תשתיות אלו הופכות את האזור כולו לאטרקטיבי עבור יזמים ורוכשי דירות, ומקלה על היזמים בהתמודדות מול דרישות רגולטוריות הנוגעות לפיתוח תשתיות (אם כי לעיתים עדיין קיימים פערים משמעותיים, ראו בהמשך).
4. שוק מתוחכם ויזמים מנוסים: במרכז פועלים ריכוז גבוה של יזמים, עורכי דין, אדריכלים ויועצים המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית וצברו ניסיון רב בפרויקטי תמ"א 38. הניסיון הזה מייעל במידה מסוימת את התהליך, מפחית חלק מהחיכוכים הביורוקרטיים (אם כי הם עדיין קיימים), ומגביר את הביטחון של הדיירים (במציאת יזמים מנוסים) ושל היזמים (בניתוח כדאיות וניהול סיכונים).
5. מודעות גבוהה של דיירים: דיירים במרכז חשופים יותר למידע על תמ"א 38, רואים פרויקטים יוצאים לפועל סביבם, ומודעים היטב לפוטנציאל השבחת הנכס. מודעות זו מקלה על תהליכי התאגדות הדיירים והשגת הרוב הדרוש לקידום פרויקט.

סיפורים מהלב הפועם: לחיות את תמ"א 38 במרכז

מאחורי הנתונים והגורמים הכלכליים, עומדים אנשים – דיירים שחיים את השינוי, יזמים שמובילים אותו, ורוכשים שמצטרפים אליו. סיפוריהם ממחישים את מציאות תמ"א 38 במרכז:

סיפורה של שושנה, דיירת ותיקה ברמת גן: "גרתי 50 שנה באותו בניין, דירת שלושה חדרים בלי ממ"ד ובלי מעלית. בכל פעם שהייתה אזעקה, הלב היה נופל לי. פחדתי לרדת במדרגות. כשהיזם הציע לנו תמ"א, היו ויכוחים בבניין, חששות מהבנייה, מהבלאגן. אבל רובנו רצינו ביטחון, ורצינו גם לשפר את תנאי המגורים. היום, אחרי שהפרויקט נגמר, יש לי ממ"ד גדול, מרפסת שמש יפה, מעלית בבניין, והדירה שלי שווה הרבה יותר. הבניין נראה כמו חדש מבחוץ. זה שינה לנו את החיים לגמרי. הלחץ היה גדול בזמן הבנייה, אבל התוצאה שווה הכל. ועכשיו אני כבר לא מפחדת מאזעקות או מרעידות אדמה."

סיפורה של משפחת כהן, רוכשי דירה חדשה בתמ"א 38 בתל אביב: "חיפשנו דירה בתל אביב הרבה זמן, אבל המחירים היו בשמיים," מספרת איה כהן. "ראינו דירה שנבנתה במסגרת תמ"א 38 בבניין ישן שעבר חיזוק והוספת קומות. הדירה חדשה לגמרי, מודרנית, במיקום מעולה בשכונה שאהבנו, במחיר שהיה יחסית סביר לדירה חדשה בתל אביב. זה נתן לנו הזדמנות לגור בלב העיר, עם כל היתרונות של מיקום מרכזי, ועדיין לגור בדירה חדשה. זה היה הפתרון המושלם עבורנו."

סיפורו של יזם המתמחה במרכז: "התמ"א במרכז זה מרוץ מטורף," מספר אורי, יזם תמ"א 38 שפועל בעיקר בתל אביב ובגבעתיים. "יש המון תחרות בין היזמים, המחירים לדיירים עולים כל הזמן (תוספות לממ"ד, גודל המרפסת, איכות הגימור) כי כל יזם מנסה להיות יותר אטרקטיבי מהאחר. הביורוקרטיה גם פה קשה, אבל בסופו של דבר, הסיכויים שהפרויקט ייצא לפועל גבוהים יותר מאשר בפריפריה, כי הכדאיות הכלכלית ברורה. זה עבודה קשה, עם הרבה לחץ וניהול סיכונים, אבל כשאני רואה בניין ישן שהיה בסכנה הופך לבניין יפה, בטוח ומלא חיים, ויודע שגם הדיירים וגם אני יצאנו מורווחים – זה מספק מאוד. זה מרגיש שאתה בונה מחדש את העיר."

הצד השני של המטבע: השלכות ריכוז הפעילות במרכז

למרות ההצלחה והיתרונות הברורים של תמ"א 38 במרכז, ריכוזיות הפעילות באזור זה טומנת בחובה גם אתגרים והשלכות שליליות:

• העמקת הפערים הגיאוגרפיים והחברתיים: ההתמקדות במרכז מעמיקה את הפער בין אזור זה לפריפריה. בעוד שבמרכז בניינים מתחזקים, משתדרגים וערכם עולה, בפריפריה מבנים רבים נותרים פגיעים ומוזנחים, ופוטנציאל ההתחדשות נשאר לא ממומש עקב חוסר כדאיות כלכלית. זה מגביר את תחושת ההדרה בפריפריה ומעמיק את הפערים החברתיים-כלכליים בישראל.
• לחץ על התשתיות והצפיפות: תוספת אלפי יחידות דיור במרכז, ללא התאמה מספקת של התשתיות הציבוריות (כבישים, תחבורה, שירותים), מובילה להחרפת בעיות הצפיפות, עומסי התנועה, ומחסור בשטחים פתוחים. זה עלול לפגוע באיכות החיים גם בתוך אזורי הביקוש עצמם.
• ג'נטריפיקציה והדרת אוכלוסיות: עליית מחירי הנדל"ן הדרמטית בעקבות פרויקטי תמ"א 38 במרכז מאיצה תהליכי ג'נטריפיקציה, המקשים על אוכלוסיות מוחלשות, משפחות צעירות עם יכולות כלכליות מוגבלות, ואף שוכרים ותיקים, להישאר לגור באזורים אלו.
• שינוי אופי השכונות: הוספת קומות רבות ובניית מגדלים גבוהים בחלק מפרויקטי תמ"א 38 (במיוחד במסלול 38/2) עלולה לשנות באופן דרמטי את אופיין האדריכלי והחברתי של שכונות ותיקות ובעלות צביון ייחודי.

מבט לעתיד: לאפשר את ההצלחה, לפזר את הפירות

אין מחלוקת על כך שתמ"א 38 היא כלי חשוב ומוצלח במרכז הארץ לחיזוק מבנים ולהוספת יחידות דיור במרכזי ביקוש. ההצלחה שלה שם מבוססת על כוחות שוק חזקים ועל שילוב נדיר של גורמים. אולם, האתגר הגדול של מדינת ישראל הוא להבטיח שפירות ההתחדשות העירונית, ובפרט הצורך הקיומי בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, לא יישארו נחלתם הבלעדית של תושבי המרכז.

נדרשים מהלכים אסטרטגיים ברמה הלאומית כדי לגשר על הפערים ולאפשר את יישום תמ"א 38 גם בפריפריה ובאזורים שבהם הכדאיות הכלכלית נמוכה יותר. זה כולל מתן תמריצים ממשלתיים משמעותיים ליזמים ולדיירים באזורים אלו, התאמת רגולציה מקומית, השקעה בתשתיות ציבוריות, והנגשת מידע וסיוע לתושבים.

במקביל, גם בתוך אזורי הביקוש במרכז, יש להמשיך ולקדם תכנון אחראי ורגיש. כפי שמדגישה אדר' שרון לוי: "המשיכה של תמ"א 38 למרכז טומנת בחובה גם סכנות של פגיעה במרקם העירוני, עומס על תשתיות ושינוי אופי השכונה. התפקיד שלנו, כמתכננים, הוא לוודא שפרויקטים אלו משתלבים בהרמוניה, תורמים למרחב הציבורי, ואינם באים על חשבון איכות החיים. נדרשת ראייה רחבה יותר שמסתכלת לא רק על הבניין הבודד, אלא על הרחוב, השכונה, והעיר כולה."

סיכום: איזון עדין בין שוק לצדק חברתי

תמ"א 38 במרכז הארץ היא סיפור הצלחה כלכלי ותכנוני, המעיד על הפוטנציאל הגלום בהתחדשות עירונית. היא מאפשרת חיזוק מבנים, הגדלת היצע דיור במרכזי ביקוש, ושדרוג משמעותי של נכסים. אולם, ריכוזיות ההצלחה הזו באזור אחד בלבד מעלה שאלות חשובות על צדק חברתי, פערים גיאוגרפיים, וההשלכות על איכות החיים העירונית.

האתגר הלאומי הוא לשמר את המנוע הכלכלי הפועל במרכז, אך במקביל למצוא את הדרכים להפיץ את היתרונות של תמ"א 38 לכל חלקי הארץ, תוך מתן עדיפות לחיזוק מפני רעידות אדמה היכן שהסיכון גבוה והכדאיות נמוכה. זה דורש שילוב של מדיניות ממשלתית אקטיבית, רגולציה מקומית גמישה ומותאמת, חשיבה תכנונית רגישה, ומעורבות אקטיבית של דיירים ויזמים בכל הארץ. רק כך נוכל לוודא שתמ"א 38 תשרת את מטרתה המקורית והחשובה ביותר – להפוך את ישראל לבטוחה ועמידה יותר – באופן שוויוני ומועיל לכל אזרחיה, בכל מקום שבו הם גרים.