כשהבטחת הדירה החדשה בהתחדשות עירונית מתנפצת
התחדשות עירונית – בין אם מכוח תמ"א 38 שהסתיימה זה מכבר (באוקטובר 2022) ובין אם במסגרת התוכניות החלופיות הפעילות כיום – מציעה לרבים הזדמנות לרכוש דירה חדשה בלב שכונות ותיקות ומבוקשות. הפיתוי גדול: דירה מודרנית, בטוחה, לרוב עם מרפסת וממ"ד, וכל זה במיקום מצוין ולעיתים קרובות במחיר הנחשב אטרקטיבי יחסית לשוק הדירות החדשות. עבור זוגות צעירים או משפחות המבקשות לשפר את איכות חייהן מבלי להתרחק ממרכזי תעסוקה או סביבה מוכרת, נראה שמדובר בעסקה אידיאלית.
אלא שמאחורי ההדמיות המבריקות וההבטחות על לוחות זמנים מדויקים ורמת גימור גבוהה, מסתתרות לעיתים מציאות מורכבת, אתגרים בלתי צפויים, ואף סיוטים של ממש עבור רוכשי הדירות. פרויקטים של התחדשות עירונית, ובפרט אלו שבוצעו תחת לחץ הזמן של תמ"א 38 המתקרבת לסיומה או כאלו הנאבקים על כדאיות כלכלית, עלולים להסתבך. הסיפורים על עיכובים של שנים, ליקויי בנייה חמורים, ויזמים שמתנערים מאחריות – אינם נדירים, ומדגישים את הצורך החיוני של רוכשי דירות חדשות בפרויקטים כאלה להיות ערניים, מוכנים, ומוגנים ככל האפשר.
מקרה שהגיע לפני מספר שנים לפתחו של בית משפט השלום בתל אביב (פסק הדין שפורסם סביב אירועים שהתרחשו בשנת 2019) משמש תזכורת כואבת לכך. הוא עסק בזוגות שרכשו דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן וחוו מקרוב כיצד החלום על דירה חדשה עלול להפוך למסכת התשה, תקלות ומאבק משפטי מתיש – גם אם בסופו של דבר זכו לפיצוי.
הסיפור של רחוב חורגין: כשההבטחות נשטפות במי ביוב
במרכז הפרשה עמדו שני זוגות, משפחת א' ומשפחת ב', ששמו את מבטחם ביזמית שבנתה פרויקט תמ"א 38 ברחוב חורגין ברמת גן. הם רכשו דירות "על הנייר", כשההבטחה הייתה לקבל את המפתח במהלך המחצית הראשונה של שנת 2019. עבור משפחת ב', התאריך היה קריטי – הם מכרו את דירתם הקודמת כדי לממן את הרכישה החדשה, ותכננו לעבור ישירות לדירתם החדשה ברמת גן.
אלא שהמציאות טפחה על פניהם. מועד המסירה המתוכנן חלף, והדירות טרם היו מוכנות. המסירה התעכבה בחודשים ארוכים, עד לאוקטובר של אותה השנה. העיכוב אילץ את משפחת ב' למצוא פתרון דיור זמני, ולגור בצפיפות רבה עם ילדיהם הקטנים בבית סבתא. תקופה ארוכה של אי-ודאות, דחייה, ושיבוש שגרת החיים.
אך העיכוב היה רק יריית הפתיחה לסיוט האמיתי. כשהדירות נמסרו סוף סוף, הן היו רצופות בליקויי בנייה קשים ומגוונים, שהעידו על רשלנות ורמת גימור ירודה. בין הליקויים החמורים ביותר: רטיבות נרחבת בקירות, בעיות חמורות במערכת האינסטלציה שהובילו להצפות חוזרות ונשנות של מי ביוב בדירות, ואיכות בנייה ירודה במגוון היבטים נוספים. הרוכשים מצאו את עצמם בדירות חדשות שאינן ראויות למגורים, נאלצים להתמודד עם נזקים, ריחות רעים, עוגמת נפש, וחשש אמיתי לבריאותם ולבריאות ילדיהם.
טענותיהם בפני בית המשפט היו קשות: היזמית התרשלה בתכנון ובביצוע, לא עמדה בהתחייבויותיה החוזיות, ומסרה דירות פגומות ומסוכנות. הם דרשו פיצוי כספי שיכסה את עלויות תיקון הליקויים, את הנזקים שנגרמו, את עלויות הדיור החלופי (במקרה של משפחת ב'), ואת עוגמת הנפש הנוראה שנגרמה להם.
קו ההגנה שהתמוטט ומסקנות השופטת
היזמית, מצדה, ניסתה להתנער מאחריות. היא טענה כי העיכובים נבעו מגורמים שאינם בשליטתה, כמו דרישה של חברת בזק להזזת תשתיות תקשורת. ביחס לליקויים, היא טענה שהתביעות מוגזמות, ושהיא זכאית לתקן את הליקויים בעצמה, וביקשה מבית המשפט לאפשר לה זאת. היא גם ניסתה לטעון כי בעיות האינסטלציה החמורות נגרמו עקב שימוש רשלני של הרוכשים עצמם.
אך בית המשפט, מפי השופטת, דחה מכל וכל את טענות ההגנה. השופטת קבעה כי היזמית לא הוכיחה שהעיכוב נגרם בשל נסיבות בלתי נשלטות. היא הדגישה שאף אם הדבר היה נכון, דרישה להזזת תשתיות היא עניין צפוי בפרויקטי בנייה במרכז העיר, ואינה בגדר "כוח עליון" הפוטר יזם מאחריות למועד המסירה.
אשר לליקויים, בית המשפט השתכנע מחוות דעת מומחה שהוצגו ומעדויות הרוכשים כי מדובר בליקויים חמורים ונרחבים. השופטת קבעה כי היזמית איבדה את זכותה לתקן את הליקויים בעצמה, בין היתר משום שכבר ניתנה לה הזדמנות לעשות זאת והיא לא פעלה מספיק מהר או ביעילות. את הטענה ההזויה על רשלנות הרוכשים בהקשר להצפות הביוב, דחתה השופטת מכל וכל, והשתכנעה שהבעיות נבעו מפסולת בנייה שנותרה בצנרת – רשלנות ישירה של היזמית או מי מטעמה.
לאור חומרת העיכובים והליקויים, וסבלם הרב של הרוכשים, חייב בית המשפט את היזמית בתשלום פיצוי משמעותי לכל אחד מהזוגות, שכיסה את עלויות תיקון הליקויים, את דמי הדיור החלופי (במקרה הרלוונטי), ואת הנזק הלא-ממוני בדמות עוגמת נפש.
לא מקרה בודד: התופעה הרחבה של פרויקטים מסתבכים
המקרה ברחוב חורגין, על אף פרטיו הספציפיים והפיצוי המכובד שנפסק בסופו, אינו סיפור יחיד. לצערנו, מקרים של פרויקטי התחדשות עירונית (בין אם תמ"א 38 שחלפה מהעולם או תוכניות אחרות) שמסתבכים – עם עיכובים, ליקויים, וקשיים מול יזמים – הם תופעה שאינה נדירה בשוק הישראלי. הסיבות לכך רבות ומשולבות:
- יזמים חסרי ניסיון או איתנות פיננסית: לא כל יזם הנכנס לתחום ההתחדשות העירונית הוא בעל הניסיון, הידע והיכולת הפיננסית הדרושים לניהול פרויקטים מורכבים, במיוחד כשיש בעיות בלתי צפויות. קריסה כלכלית של יזם במהלך פרויקט היא סיוט מוחלט לדיירים ולרוכשים.
- לחץ זמנים ותכנון לקוי: במקרים רבים, במיוחד תחת לחץ הזמן של פקיעת תמ"א 38, התכנון אינו מוקפד ומלא מספיק, או שהביצוע מבוצע בחיפזון כדי לעמוד בלוחות זמנים שאפתניים מדי.
- קבלני ביצוע לא מקצועיים: לעיתים, יזמים שוכרים קבלני ביצוע שאינם בעלי המומחיות או הניסיון הנדרשים, או שמנסים לחסוך בעלויות על חשבון איכות העבודה והחומרים.
- פיקוח לקוי: היעדר פיקוח הנדסי קפדני, בלתי תלוי ואפקטיבי על עבודות הבנייה, הן מטעם היזם והן מטעם הרשות (שלעיתים מתקשה לעמוד בעומס), מאפשר לליקויים להתרחש ולהחמיר.
- מודעות נמוכה של רוכשים: רוכשים רבים, במיוחד בדירה ראשונה או שדרוג ראשון, אינם מודעים מספיק למורכבות התהליך, לזכויותיהם, לחשיבות הערבויות, ולצורך בבדיקות עצמאיות כמו בדק בית.
סיפור אישי: "קנינו דירה בפרויקט פינוי-בינוי בבת ים," מספר שמעון. "היזם היה מוכר, נראה אמין. הכל היה נראה מבטיח. אבל מאז המסירה, כבר שנה וחצי שאנחנו מתמודדים עם ליקויי רטיבות קשים בתקרה בסלון. היזם שולח קבלני משנה שעושים 'תיקונים קוסמטיים' שלא פותרים את הבעיה. כל גשם חזק הטיח נופל שוב. אנחנו מנהלים איתם מלחמת התשה בטלפונים ומיילים, והתייאשנו. אין לנו כוח וכסף לתביעה עכשיו, ומרגיש שהם סומכים על זה. הדירה החדשה שלנו הפכה למקור לחרדה ותסכול."
כיצד להגן על עצמכם? מדריך לרוכש המודע
המקרים הקשים הללו אינם אומרים שצריך להימנע מרכישת דירה בהתחדשות עירונית. הם כן מחייבים את רוכשי הדירות להיות מוכנים, מודעים, ולקחת צעדים אקטיביים כדי לצמצם את הסיכונים ולהגן על השקעתם ועל איכות חייהם. הנה כמה צעדים חיוניים (החל על פרויקטים שבוצעו מכוח תמ"א 38 ואף יותר על פרויקטים במסגרות החדשות):
- בדיקת נאותות מעמיקה על היזם והקבלן המבצע: אל תתפתו רק להדמיות ולמצגות. בדקו את המוניטין של היזם בשוק, את ניסיונו בפרויקטים קודמים, את יציבותו הפיננסית (ברמה המאפשרת), ואת המלצות מדיירים או רוכשים בפרויקטים קודמים שלו. בררו מי הקבלן המבצע ומה ניסיונו ומוניטינו.
- ליווי משפטי צמוד של עורך דין מטעמכם: שכרו עורך דין המתמחה במקרקעין ובעסקאות מכר דירות מקבלן, שייצג רק את האינטרסים שלכם. ודאו שהוא בוחן את הסכם הרכישה בקפידה, לרבות לוחות זמנים, מפרט טכני, סעיפי פיצוי על איחור במסירה, תקופות אחריות ובדק, וכל סעיפי ההגנה על הרוכש (ובפרט אלו מכוח חוק המכר - דירות).
- הקפידו על חוק המכר - דירות ועל הערבויות: חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה-1974 נועד להגן על הכספים ששילמתם ליזם לפני קבלת החזקה בדירה. ודאו שאתם מקבלים את הבטוחה המתאימה על כל תשלום שאתם מעבירים (לרוב ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח מחברת ביטוח מוכרת). ודאו שהערבויות ניתנות בהתאם לחוק.
- מפרט טכני מפורט ומחייב: ודאו שההסכם כולל מפרט טכני מפורט ומחייב, המתאר בדיוק את החומרים, הגימורים, המערכות והציוד בדירה וברכוש המשותף. אל תסתפקו בהבטחות בעל פה.
- עקבו אחר קצב הבנייה (במידת האפשר): אם מתאפשר לכם (והיזם מאפשר), עקבו אחר התקדמות הבנייה, לפחות בשלבים המרכזיים.
- בצעו "בדק בית" על ידי מומחה עצמאי: שכרו מהנדס בניין או אדריכל מומחה לביצוע בדיקת ליקויים (בדק בית) לפני קבלת החזקה בדירה, ושוב בסמוך לסיום תקופת הבדק (בדרך כלל שנה לאחר המסירה). דו"ח בדק בית הוא ראיה קריטית במקרה של מחלוקת על ליקויים.
- תעדו הכל ושמרו מסמכים: שמרו עותקים של כל ההסכמים, המפרטים, תוכניות הדירה, קבלות, התכתבויות עם היזם, ודו"ח בדק בית. צלמו ליקויים ותקלות. תיעוד מסודר חיוני במקרה של צורך בהתמודדות משפטית.
- אל תהססו לפעול במקרה של בעיות: אם מתגלים ליקויים או יש עיכוב משמעותי, פנו ליזם בכתב באופן מסודר (רצוי באמצעות עורך דינכם). אם הבעיות אינן נפתרות, שקלו פנייה לערכאות משפטיות או למנגנוני יישוב סכסוכים חלופיים.
מעבר למקרה הפרטי: הצורך בשינוי מערכתי
המקרה ברמת גן ומקרים דומים מדגישים את הצורך בשינויים מערכתיים שיסייעו להגן טוב יותר על רוכשי דירות חדשות בהתחדשות עירונית:
- החמרת הקריטריונים ליזמים וקבלנים: רשויות התכנון והמדינה צריכות להחמיר את הדרישות מיזמים וקבלנים המבצעים פרויקטי התחדשות עירונית, לרבות דרישות ניסיון מוכח, איתנות פיננסית, ועמידה ברף איכות בנייה גבוה.
- הגברת הפיקוח והאכיפה: הרשויות המקומיות צריכות להגביר את הפיקוח על פרויקטים אלו במהלך הבנייה, לוודא עמידה בהיתר, בתקנים, ובלוחות זמנים מחייבים, ולהטיל סנקציות משמעותיות על יזמים שמפרים התחייבויותיהם.
- הסברה והנגשת מידע לרוכשים: יש להשקיע במאמצי הסברה ציבורית שינגישו מידע לרוכשים על זכויותיהם, על חשיבות הבדיקות המקדמיות (יזם, חוזה), ועל תהליך בדק הבית.
- קיצור הליכים ביורוקרטיים: ככל שהליכי התכנון והרישוי יהיו יעילים ומהירים יותר, כך יצטמצם הלחץ על לוחות הזמנים בפרויקטים, מה שעשוי להפחית חלק מהעיכובים ומהניסיונות לחסוך על חשבון איכות הבנייה.
סיכום: מהחלום למציאות בטוחה
פרויקטי התחדשות עירונית הם מנוע חשוב לצמיחת ערי ישראל ולשיפור איכות החיים של תושביהן, מתוך יצירת דיור מודרני ובטוח. המקרה של רחוב חורגין ברמת גן, ומקרים דומים לו לצערנו, מזכירים לנו שגם בעסקאות מבטיחות יש סיכונים, ושהחלום על דירה חדשה יכול להפוך למסע מתיש.
הבטחת תמ"א 38 (וגם התוכניות שבאו אחריה) לדיור טוב יותר היא הבטחה שראויה להתממש. כדי שזה יקרה, על הרוכשים להיות שחקנים מודעים, מוכנים, ופרואקטיביים. השקעה בבדיקת נאותות מקדמית, ליווי משפטי צמוד, הקפדה על קבלת בטוחות כנדרש בחוק, וביצוע בדק בית על ידי מומחה – כל אלה אינם בגדר המלצה, אלא הכרח. במקביל, על המערכת כולה – הרגולטור, הרשויות המקומיות, והיזמים עצמם – לפעול באחריות ובשקיפות רבה יותר, ולהבטיח שאיכות הבנייה וההגנה על הרוכשים יהיו בראש סדר העדיפויות.
רק באמצעות שילוב של ערנות צרכנית מצד הרוכשים ושיפורים מערכתיים, נוכל לצמצם את הסיכוי שהחלום על דירה חדשה בהתחדשות עירונית יהפוך לסיוט, ולהבטיח שהפוטנציאל העצום של מהלכים אלו אכן יתממש במלואו, באופן בטוח ומועיל לכל הצדדים. אם אתם עומדים בפני עסקה כזו, אל תהססו להשקיע זמן ומשאבים בלימוד הנושא ובקבלת ליווי מקצועי. זה יכול לחסוך לכם הרבה עוגמת נפש, כסף, ובעיקר – להבטיח שהדירה החדשה שלכם תהיה באמת הגשמת חלום, ולא תחילתו של סיוט.
