תמ״א 38 – לבחור באופציה החכמה

לבחור נכון מבין אופציות ההתחדשות העירונית – מה מאפשרת תמ"א 38

תוכנית תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, סיימה את תוקפה באוקטובר 2022, והותירה אחריה מורשת של שינוי עירוני והרבה שיעורים חשובים. למרות שהתוכנית עצמה אינה פעילה עוד עבור בקשות חדשות, העקרונות והדילמות שליוו אותה ממשיכים להיות רלוונטיים ביותר בעולם ההתחדשות העירונית הפועל כיום מכוח תוכניות מקומיות וארציות חלופיות (כמו פינוי-בינוי ומסלולים אחרים בסמכות ועדות מקומיות). אחת הדילמות המרכזיות שעמדו בפני דיירים בבניינים ותיקים, ועדיין עומדת בפני מי שבוחן היום הליכי התחדשות, היא: איזו אופציה הכי מתאימה לבניין שלנו? האם לחזק את הקיים ולהוסיף, או להרוס ולבנות הכל מחדש? בחירה נכונה דורשת גישה מושכלת, הבנה של החלופות, וראייה ארוכת טווח. בואו נלמד מניסיונה של תמ"א 38 כיצד לבחור את "האופציה החכמה" בהתחדשות עירונית גם היום.

מורשת תמ"א 38: שני מסלולים מרכזיים, שתי פילוסופיות של חידוש

תמ"א 38 הציעה שני מסלולים עיקריים (ולצידם וריאציות נוספות) שעמדו בפני דיירים שרצו לחזק את בניינם מפני רעידות אדמה ולשדרגו. מסלולים אלו מייצגים למעשה שתי פילוסופיות שונות של התחדשות, הרלוונטיות גם לתוכניות הפעילות כיום:

1. מסלול "חיזוק ותוספת" (המכונה על שם המסלול המקורי של תמ"א 38/1): במסלול זה, לב הבניין נשמר. המבנה הקיים עובר חיזוק קונסטרוקטיבי (עיבוי עמודים, הוספת קירות גזירה וכדומה) כדי לעמוד בתקן רעידות אדמה. לצד החיזוק, מבוצעות תוספות בנייה משמעותיות: הוספת ממ"דים (מרחבים מוגנים דירתיים) לדירות הקיימות, הרחבת הדירות הקיימות באמצעות סגירת מרפסות שירות והוספת מרפסות חדשות, בניית קומות נוספות על גג הבניין (לדירות חדשות שיימכרו), הוספת מעלית, שיפור חזיתות המבנה ושדרוג תשתיות משותפות (כניסה, לובי, מערכות אינסטלציה וחשמל). הדיירים לרוב נשארים לגור בדירותיהם במהלך רוב תקופת הבנייה.
2. מסלול "הריסה ובנייה מחדש" (המכונה על שם המסלול המקורי של תמ"א 38/2 או פינוי-בינוי): מסלול זה הוא דרסטי יותר. הבניין הישן נהרס כליל, ובמקומו נבנה בניין חדש ומודרני לחלוטין, עם מספר גדול יותר של יחידות דיור. הדיירים הוותיקים מקבלים דירות חדשות בבניין החדש, לרוב גדולות ומרווחות יותר מדירותיהם המקוריות (כולל ממ"ד ומרפסת), ולתקופת הבנייה (כשנתיים-שלוש) הם שוהים בדיור חלופי במימון היזם. מסלול זה מאפשר לרוב תוספת גדולה יותר של יחידות דיור ולכן פוטנציאל רווח גבוה יותר ליזם.

בחירת המסלול היא החלטה אסטרטגית ראשונה במעלה עבור דיירים הפונים להליכי התחדשות עירונית. לכל מסלול יתרונות וחסרונות, והתאמתו למקרה ספציפי תלויה במגוון רחב של שיקולים.

האופציה החכמה: שיקולים בבחירת מסלול ההתחדשות

אין "אופציה חכמה" אחת שמתאימה לכל בניין או לכל קבוצת דיירים. הבחירה הנכונה היא זו שמתאימה ביותר לנסיבות הספציפיות, לצרכים, לרצונות, וליכולות של בעלי העניין. הנה השיקולים המרכזיים שעמדו בבסיס ההחלטה בימי תמ"א 38, ורלוונטיים גם היום:

• מצב פיזי והנדסי של המבנה: זהו אולי השיקול החשוב ביותר. בניין ישן אך בעל שלד במצב הנדסי טוב יחסית, שעומד ברובו בעומסים הנדרשים וזקוק בעיקר לחיזוק נקודתי, עשוי להתאים למסלול חיזוק ותוספת. לעומת זאת, בניין ישן מאוד, עם שלד חלש, בעיות יסוד או ליקויים מבניים נרחבים, יצדיק לרוב הריסה ובנייה מחדש – חיזוקו עשוי להיות יקר ומורכב מדי, ולעיתים אף בלתי אפשרי הנדסית או כלכלית. התייעצות עם מהנדס בניין עצמאי בשלבים המוקדמים חיונית להערכת מצב אובייקטיבית.
• מידת השדרוג הרצויה על ידי הדיירים: עד כמה הדיירים רוצים לשפר את תנאי המגורים שלהם? אם השאיפה העיקרית היא הוספת ממ"ד ומרפסת, ושיפור חזות הבניין ותשתיותיו הבסיסיות – מסלול חיזוק ותוספת עשוי להיות מספק. אם לעומת זאת, הרצון הוא לקבל דירה חדשה לחלוטין, גדולה ומודרנית משמעותית, עם חניה תת-קרקעית ושאר היתרונות של בניין חדש – הריסה ובנייה מחדש היא האופציה המתאימה.
• כדאיות כלכלית ליזם (והיתכנות הפרויקט): המסלול חייב להיות כדאי כלכלית ליזם, שכן הוא זה שנושא בעלויות. הכדאיות תלויה בעיקר בשווי הדירות החדשות שניתן לבנות ולמכור מול עלויות הבנייה. באזורים יקרים במרכז, לעיתים גם תוספת מצומצמת יחסית של דירות (במסלול חיזוק) יכולה להיות כדאית. באזורים שבהם מחירי הדיור נמוכים יותר, רק מסלול הריסה ובנייה מחדש, המאפשר בניית מספר רב יותר של יחידות דיור חדשות, יהיה כדאי ליזם. ללא כדאיות כלכלית ליזם, הפרויקט לא ייצא לפועל באף מסלול.
• מורכבות התהליך ולוחות זמנים: מסלול חיזוק ותוספת נחשב לרוב פחות מורכב ביורוקרטית (פחות זכויות בנייה חדשות, פחות השפעה על הסביבה) וקצר יותר מבחינת לוחות זמנים, וכן אינו דורש פינוי של הדיירים (אם כי יש תקופת בנייה בתוך הדירות). מסלול הריסה ובנייה מחדש מורכב וארוך יותר, דורש פינוי זמני של הדיירים, וכולל הריסה ובנייה מורכבת. יש לדיירים לשקול את מידת המוכנות שלהם להתמודד עם האתגרים וההפרעה הכרוכים בכל מסלול.
• הקשר התכנוני ורצון הרשות המקומית: לעיתים, תוכניות מתאר מקומיות או מדיניות תכנונית של הרשות המקומית מכוונות למסלול מסוים באזור נתון (למשל, אזורים המיועדים לפינוי-בינוי רחב היקף). יש לברר את העמדה התכנונית של הרשות הרלוונטית.
• הסכמות הדיירים: בחירת המסלול דורשת הסכמה של רוב מיוחד (ולעיתים כמעט מוחלט) של בעלי הדירות. יש לשקול את מידת ההסכמה והיכולת לגבש החלטה משותפת בתוך קבוצת הדיירים – לעיתים קל יותר לגבש הסכמה על מסלול "קל" יותר כמו חיזוק.

התלבטויות מהחיים: סיפורים אישיים מאחורי הבחירה

הדילמה בין המסלולים אינה תיאורטית; היא מציאות יומיומית עבור קבוצות דיירים רבות, וההחלטה כרוכה לעיתים בוויכוחים ובהתלבטויות קשות:

סיפורה של משפחת ג., שהתלבטה בבניין במרכז: "גרנו בבניין ישן בתל אביב, שזקוק היה גם לחיזוק וגם לממ"ד," מספרת דפנה ג'. "באו אלינו יזמים עם שתי הצעות: אחת לתמ"א 38/1, חיזוק והוספת קומות, ונקבל ממ"ד ומרפסת. והשנייה לפינוי-בינוי, הריסה ובנייה מחדש, ונקבל דירה חדשה גדולה יותר, קומה גבוהה יותר, עם חניה תת-קרקעית. הוויכוח בבניין היה קשה. הדיירים המבוגרים יותר רצו חיזוק – פחות בלאגן, לא צריך לעבור דירה. הדיירים הצעירים, ובהם אנחנו, רצינו פינוי-בינוי – דירה חדשה גדולה יותר, סטנדרט מגורים אחר לגמרי, שווה יותר לטווח הארוך. עשינו אינספור אספות, הבאנו עורכי דין שונים, שמאים. בסוף, אחרי הרבה מאמץ ושכנועים, הרוב הסכים לפינוי-בינוי, בעיקר כי הפער בשווי הדירה היה משמעותי. זה דרש מאיתנו לעבור דירה לתקופת הבנייה, שזה לא פשוט, אבל הידיעה שנחזור לדירה חדשה לגמרי, גדולה ובבניין מודרני, היא שנתנה לנו כוח."

סיפורו של יורם, שבחר במסלול חיזוק בבניין בחיפה: "בבניין שלנו היו דיירים מבוגרים רבים, וחלקם התנגדו נחרצות לפינוי-בינוי בגלל הצורך לעבור דירה," מספר יורם, נציג דיירים. "גם מצבו ההנדסי של הבניין היה לא רע יחסית. לכן, למרות שיכולנו אולי לקבל קצת יותר שטח בפינוי-בינוי, הבנו שהמסלול הנכון עבור הקהילה שלנו הוא חיזוק ותוספת. זה איפשר לדיירים להישאר בבתיהם, ועדיין לקבל חיזוק, ממ"ד, מעלית, ומרפסת – שיפור משמעותי לחיים שלהם. היזם שהיה מוכן לבצע חיזוק קיבל את הפרויקט כי זה התאים לרוב הדיירים. האופציה החכמה עבורנו הייתה זו שאיפשרה לכל הדיירים להסכים ולקדם את הפרויקט בלי לפגוע בצורך שלהם ביציבות."

עצת מומחה: ליווי מקצועי ככלי עזר לבחירה

"בתהליך בחירת מסלול ההתחדשות העירונית, כמו בהרבה החלטות מקרקעין משמעותיות, הידע והניסיון של אנשי מקצוע הם קריטיים," מדגיש עו"ד ערן לוי, מומחה לפרויקטי תמ"א 38 (לשעבר) ומשפט מקרקעין. "עורך דין המתמחה בתחום יכול להסביר את המשמעויות המשפטיות של כל מסלול, להצביע על הסיכונים והסיכויים, ולסייע בניתוח ההצעות השונות שיקבלו הדיירים מיזמים. שמאי מקרקעין יוכל להעריך את שווי הזכויות הנוספות ואת הפוטנציאל הכלכלי של כל מסלול עבור הבניין הספציפי. מהנדס בניין יספק חוות דעת אובייקטיבית על מצב הבניין והתאמתו למסלולים השונים. שילוב של ידע משפטי, כלכלי והנדסי הוא הכרח כדי לקבל החלטה מושכלת שתשרת את טובת הדיירים בצורה המיטבית."

עו"ד לוי מוסיף: "חשוב שהדיירים יגבשו בתוך עצמם, בעזרת הנציגות שלהם, הבנה ברורה של הצרכים והרצונות המרכזיים שלהם – האם בטיחות בלבד מספקת? האם גודל הדירה החדשה הוא קריטי? האם מעבר דירה זמני בא בחשבון? לאחר מכן, יש לפנות לאנשי מקצוע עצמאיים (שאינם קשורים ליזמים) שיבחנו את הבניין ויציעו הערכה אובייקטיבית לגבי המסלולים האפשריים והכדאיות שלהם. רק לאחר קבלת מידע מלא וניתוח מקצועי, ניתן לקבל החלטה מושכלת ולפנות ליזמים עם כיוון ברור."

סיכום: הבחירה הנכונה לעתיד טוב יותר

למרות שתמ"א 38 עצמה סיימה את תפקידה, הדילמה בין מסלולי ההתחדשות העירונית – חיזוק ותוספת אל מול הריסה ובנייה מחדש – נותרה אקטואלית ביותר. כל אחד מהמסלולים טומן בחובו יתרונות ואתגרים ייחודיים, והתשובה הנכונה אינה אחידה. היא תלויה בשילוב מורכב של גורמים: מצב המבנה הפיזי, רצונות הדיירים לגבי היקף השדרוג הרצוי, הכדאיות הכלכלית באזור הנתון, המדיניות התכנונית של הרשות המקומית, והיכולת של קבוצת הדיירים להגיע להסכמה ולפעול יחד.

בחירת האופציה החכמה בהתחדשות עירונית היא תהליך המחייב התבוננות פנימה, שיח פתוח בין כל הדיירים, ובחינה מדוקדקת של החלופות בליווי צמוד של אנשי מקצוע מנוסים ובלתי תלויים. כפי שהדגימו הסיפורים האישיים, זו אינה החלטה פשוטה, אך היא חיונית כדי להבטיח שהליך ההתחדשות אכן ישיג את מטרותיו – חיזוק מבנים, שדרוג משמעותי של איכות החיים והנכסים, ויצירת מרקם עירוני טוב יותר – באופן המתאים ביותר לצרכים ולשאיפות של כל קהילה ספציפית. ההשקעה בתהליך קבלת החלטות מושכל זה היא השקעה בעתיד בטוח, איכותי ומתאים יותר עבור הדיירים לדורות הבאים.