תמ״א 38 – חיזוק המבנה ושיפור הבטיחות

פרויקט דובנוב 18: פיצוח הנוסחה הכלכלית של מגה-תמ"א בתל אביב - והשלכותיו על שוק ההתחדשות העירונית

מקרה חריג בשוק ההתחדשות העירונית חושף את הפוטנציאל האצור בנכסים בעלי זכויות בנייה עודפות בלב אזורי הביקוש. האם פרויקט הריסה ובנייה מחדש ברחוב דובנוב בתל אביב, המציע לדיירים תמורות חסרות תקדים בהיקפן, מסמן מגמה חדשה בשוק, ומעלה שאלות לגבי עתיד התכנון העירוני והכדאיות הכלכלית מחוץ למרכז?

שוק ההתחדשות העירונית בישראל, ופרויקטי תמ"א 38 בפרט, ידעו עליות ומורדות, ביקורת ציבורית (כפי שחשף לאחרונה דו"ח מבקר המדינה על קצב יישום נמוך ופערים גאוגרפיים), ושינויים רגולטוריים תכופים. בלב הוויכוח הציבורי והכלכלי עומדת תמיד שאלת הכדאיות הכלכלית: כיצד ליצור מודל שיאפשר ליזמים ליטול על עצמם את עלויות הבנייה והסיכונים הכרוכים בפרויקטים אלו, תוך מתן תמורה הולמת לדיירים הקיימים – וזאת באופן שישרת גם את האינטרס הציבורי של חיזוק מבנים והוספת יחידות דיור.

על רקע זה, פרויקט תמ"א 38 (במסלול הריסה ובנייה מחדש) המתוכנן ברחוב דובנוב 18 בתל אביב, ואשר במכרז לביצועו זכו לאחרונה חברות "בנייני העיר הלבנה" ו"אקו סיטי", מהווה מקרה בוחן מרתק, ואולי אף תקדימי, לפוטנציאל הכלכלי הטמון בהתחדשות עירונית באזורי הביקוש הפרימיום של ישראל. המודל הכלכלי של פרויקט זה, כפי שהוא משתקף בהיקף התמורות המוצעות לדיירים, מעלה שאלות עמוקות לגבי מגמות עתידיות בשוק, גבולות הגזרה של עסקאות הנדל"ן הללו, ואתגרים תכנוניים וכלכליים רחבים יותר.

הטבות שוברות שוק: הכפלת שטח ותקציבי שדרוגים אסטרונומיים

הפרויקט ברחוב דובנוב צפוי לכלול הריסה של בניין מגורים קיים בן 4 קומות ו-44 דירות (נתון שמצביע על צפיפות דיור נמוכה יחסית בבניין המקורי), ובניית בניין חדש בן 8 קומות שיכיל 80 דירות חדשות ויוקרתיות. אולם, גולת הכותרת של הפרויקט, שהופכת אותו לחריג בנוף ההתחדשות העירונית, היא היקף התמורות המפליא שיקבלו בעלי הדירות הוותיקים:

1. הרחבת דירות חסרת תקדים: בעוד שבמרבית פרויקטי תמ"א 38 (ובעיקר במסלול חיזוק ותוספת, אך לעיתים גם בהריסה ובנייה) תוספת השטח לדירת התמורה נעה סביב 12-25 מ"ר, בפרויקט דובנוב כל דייר יקבל דירה חדשה הגדולה פי 1.5 מדירתו הנוכחית. משמע, דירת 60 מ"ר תוחלף בדירת 90 מ"ר חדשה ומודרנית – תוספת משמעותית ביותר המשדרגת באופן דרמטי את איכות החיים ושווי הנכס של הדיירים הוותיקים.
2. תקציב שדרוגים אסטרונומי: לצד הרחבת שטח הדירה, כל דייר יקבל תקציב שדרוגים עצום של כ-1.5 מיליון שקל. סכום זה, שאינו מקובל בענף, מאפשר לדיירים לבחור מפרט פנים יוקרתי במיוחד, הכולל ככל הנראה מטבחים בהזמנה אישית, ריצוף וחיפויים יקרים, מערכות מיזוג ובית חכם מתקדמות, וכדומה. מדובר בחריגה משמעותית מהסטנדרט המקובל, שבו היזם מציע לרוב מפרט בסיסי עם אפשרויות מוגבלות לשדרוגים בתשלום נוסף (לדייר).

היקף הטבות זה מעלה שאלות לגבי המודל הכלכלי שעומד בבסיסו, והאם מדובר במקרה ייחודי ביותר או שמא בפיילוט למגמות עתידיות.

פיצוח הנוסחה הכלכלית: מיקום, תכנון וזכויות עודפות

כיצד ייתכן שיזם מסוגל להציע לדיירים תמורות נדיבות כל כך, ועדיין להשיג כדאיות כלכלית בפרויקט? ההסבר העיקרי נעוץ ככל הנראה בשילוב עוצמתי בין שני גורמים מרכזיים:

1. מיקום סופר-פרימיום: רחוב דובנוב ממוקם בלב לבה של העיר תל אביב, באחד האזורים המבוקשים והיוקרתיים ביותר למגורים בישראל. קרבתו למרכזי תעסוקה, תרבות, מסחר ופנאי, יחד עם האופי השקט והאיכותי של הרחוב והשכונה, הופכים אותו ליעד אטרקטיבי ביותר עבור רוכשי דירות יוקרה. ערך הקרקע ושווי הדירות החדשות באזור זה גבוהים ביותר, מה שמאפשר ליזם למכור את יחידות הדיור הנוספות במחירים שיכולים לממן את ההטבות הגבוהות לדיירים הקיימים ועדיין להותיר רווח משמעותי.
2. זכויות בנייה עודפות משמעותיות: מעבר לזכויות הבנייה המוקנות במסגרת תמ"א 38 (תוספת קומות או אחוזי בנייה), נראה כי תוכנית בניין העיר (תב"ע) החלה על המגרש הספציפי ברחוב דובנוב מקנה זכויות בנייה נדיבות במיוחד. הקמת בניין חדש בן 8 קומות עם 80 דירות, במקום בניין בן 4 קומות עם 44 דירות, מייצרת תוספת של 36 יחידות דיור חדשות – הגדלה של למעלה מ-80% במספר הדירות. מסה קריטית זו של "דירות יזם" בשוק יוקרה, יחד עם האפשרות לבנות אותן בצפיפות גבוהה יחסית (בהשוואה למבנה המקורי), היא המנוף הכלכלי העיקרי המאפשר ליזם לממן הן את עלויות ההריסה והבנייה מחדש (כולל הוצאות נלוות כמו דיור חלופי לדיירים, עלויות מימון, עורכי דין, מיסים), הן את התמורות המפליגות לדיירים הוותיקים, והן להותיר בידיו רווח יזמי משמעותי. יש להניח כי התכנון האדריכלי והכלכלי המוקפד של הפרויקט, יחד עם ניסיון היזמים באזורי ביקוש, אפשרו להם "לפצח" את הנוסחה ולהציע מודל כדאי לכל הצדדים (מהצד הכלכלי, ללא קשר להיבטים אחרים של התחדשות עירונית).

הפרויקט מדגים כי באזורים עם שווי קרקע גבוה במיוחד ופוטנציאל זכויות בנייה עודפות משמעותי (בין אם מתמ"א 38 או מתב"עות נוספות), המודל הכלכלי של התחדשות עירונית יכול לאפשר תמורות לדיירים החורגות באופן ניכר מהמקובל בשוק.

השלכות עתידיות: האם עידן מגה-עסקאות התמ"א בערים המרכזיות לפנינו?

פרויקט דובנוב 18 מעלה שאלות חשובות לגבי עתיד שוק ההתחדשות העירונית, בפרט בערים המרכזיות. האם מדובר באנומליה חד פעמית, פרי שילוב נדיר במיוחד של גורמים חיוביים ליזם, או שמא אנו רואים כאן ניצנים של מגמה חדשה – מגמה של "מגה-עסקאות תמ"א" במתחמים אטרקטיביים בעלי זכויות בנייה עודפות?

מצד אחד, קשה לשכפל במדויק את השילוב של מיקום פרימיום ברחוב שקט בתל אביב עם פוטנציאל הגדלה של 80% במספר הדירות בכל פרויקט תמ"א 38 או התחדשות עירונית. הרוב המכריע של הפרויקטים כפופים למגבלות תכנוניות שאינן מאפשרות תוספות כה גדולות.

אך מצד שני, הצלחת הפרויקט והפרסום הרב סביבו עשויים בהחלט לעורר ציפיות (אולי לעיתים לא ריאליות) בקרב דיירים במתחמים אחרים בערים מרכזיות, ולהגביר את התאבון בקרב יזמים לזהות ולממש הזדמנויות דומות. ייתכן שנראה ניסיונות לשכפל את המודל במתחמים אחרים בערי המרכז שבהם קיימים תנאים דומים – שווי קרקע גבוה, ובעיקר, פוטנציאל לתוספת זכויות בנייה משמעותית מעבר לסטנדרט המינימלי (דרך תב"עות מקומיות או חלופות תמ"א מתקדמות).

מקרה בוחן מעניין נוסף, כאמור, הוא פרויקט ברחוב הרצל בבת ים, עיר המצויה בתנופת התחדשות עירונית משמעותית. גם שם מדובר בפרויקט הריסה ובנייה מחדש המכפיל את מספר יחידות הדיור (מ-24 ל-48 דירות), ומציע לדיירים הקיימים דירות מורחבות לצד תקציבי שדרוגים נדיבים (אף כי נמוכים משמעותית מאלו שבדובנוב). הדבר מחזק את ההערכה כי פוטנציאל זכויות הבנייה, ולא רק תמ"א 38 בבסיסה, הוא המנוף העיקרי לעסקאות התחדשות אטרקטיביות במיוחד.

ההיבט התכנוני הוא קריטי: תכניות בניין עיר חדשות או מקודמות, המאפשרות הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה במתחמים מסוימים (בין אם מתוך ראייה תכנונית כוללת של העיר ובין אם מתוך הכרה בפוטנציאל הכלכלי של האזור), הן אלו שיוצרות את הבסיס הכלכלי למודלים של "מגה-עסקאות" כאלו.

סיכום: השראה לשוק והכרח בבדיקת נאותות מקיפה

פרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב דובנוב 18 בתל אביב הוא, ללא ספק, מקרה בוחן ייחודי בשוק הנדל"ן הישראלי, ובפרט בתחום התמ"א 38. היקף ההטבות לדיירים, הכולל הרחבת דירות משמעותית ותקציבי שדרוגים אסטרונומיים, חורג באופן ניכר מהנורמה המקובלת בענף. פיצוח הנוסחה הכלכלית בפרויקט זה התאפשר ככל הנראה בזכות שילוב נדיר בין מיקום פרימיום בתל אביב לבין זכויות בנייה עודפות משמעותיות.

הפרויקט משמש השראה לשוק ההתחדשות העירונית ומדגים את הפוטנציאל הכלכלי האצור במתחמים מסוימים. הגם שמרבית פרויקטי התמ"א וההתחדשות לא יוכלו לשכפל במדויק את המודל הזה בשל מגבלות תכנוניות או שווי קרקע נמוך יותר, עצם קיומו והצלחתו עשויים להשפיע על הציפיות בשוק ולהוביל לעסקאות יצירתיות ונדיבות יותר במתחמים דומים בערי המרכז ובת-ים.

עבור בעלי דירות במבנים ישנים, פרויקט דובנוב מדגיש את החשיבות הקריטית של הבנה מעמיקה של זכויות הבנייה החלות על המגרש שלהם (לא רק מתמ"א 38 אלא גם מתב"עות מקומיות), ואת הפוטנציאל הכלכלי האצור בהן. ככל שזכויות הבנייה האפשריות על המגרש גבוהות יותר, ובפרט באזורי ביקוש, כך עולה המנוף הכלכלי עבור היזם, ולכן גם הפוטנציאל להשגת תמורות מוגדלות לדיירים.

חשוב ביותר שבעלי דירות המקבלים הצעות מיזמים, ובפרט הצעות הנראות אטרקטיביות במיוחד, יבצעו בדיקת נאותות מקיפה ויסתייעו בליווי מקצועי בלתי תלוי של עורכי דין ושמאי מקרקעין המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית. צוותי מומחים אלו יוכלו להעריך נכונה את שווי הזכויות, לבחון את הצעות היזמים לעומק, ולוודא שהמודל הכלכלי אכן סביר וניתן למימוש, ושההסכם מגן על זכויות הדיירים ומבטיח את קבלת התמורות והבטוחות הנדרשות. מקרה דובנוב מלמד שפוטנציאל קיים – אך מימושו דורש הבנה מקצועית עמוקה ותהליך מו"מ מוקפד.

הערה: מאמר זה מציג ניתוח כלכלי ותכנוני של מקרה בוחן ספציפי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, כלכלי או תכנוני פרטני. מומלץ לדיירים השוקלים פרויקט התחדשות עירונית בבניינם לפנות לייעוץ מקצועי פרטני.