הגדלת מספר הקומות בפרויקטי התחדשות עירונית - ברכה או קללה? ניתוח היתרונות והחסרונות
אחד הביטויים הפיזיים והכלכליים המובהקים ביותר של התחדשות עירונית, בפרט במסלולים הכוללים טיפול במבנים קיימים (חיזוק ותוספת, שהיוו את עיקר פעילות תמ"א 38 בעבר), הוא תוספת קומות לבניינים ותיקים. מהלך זה, המאפשר הגדלה משמעותית של היקף הבינוי במגרש נתון, מהווה את לב ליבו של המודל הכלכלי המניע רבים מפרויקטי ההתחדשות. עם זאת, ההחלטה האם לאשר תוספת קומות, ובאיזה היקף, היא דילמה מורכבת הנושאת בחובה יתרונות ותועלות לצד חסרונות ועלויות, המשפיעות לא רק על הדיירים בבניין עצמו, אלא גם על המרחב האורבני הסובב ועל איכות החיים בשכונה כולה. בחינה מעמיקה של ההיבטים הכלכליים, התכנוניים, ההנדסיים והחברתיים של תוספת קומות – חיונית לקבלת החלטות מושכלות בעיצוב ערי העתיד.
תוספת קומות כמנוף כלכלי ותכנוני בהתחדשות עירונית:
הוספת קומות לבניין קיים אינה מטרת הפרויקט כשלעצמה, אלא אמצעי להגשמת יעדים כלכליים ותכנוניים רחבים יותר:
- המנוף הכלכלי של היזם: במסלול חיזוק ותוספת, עלות עבודות החיזוק המבני (הנדרשות על פי תקנים בטיחותיים, למשל מפני רעידות אדמה) ועלות שדרוג הבניין הקיים (לובי, תשתיות, מעלית) גבוהות משמעותית. הרווח היזמי, המצדיק את לקיחת הסיכון הכלכלי והניהולי הכרוך בפרויקט, נובע בעיקר ממכירת יחידות הדיור החדשות שניתן לבנות בזכות תוספת זכויות הבנייה – קרי, תוספת הקומות. ככל שניתן להוסיף יותר קומות (בהתאם למגבלות תכנוניות והנדסיות), כך הפרויקט כדאי יותר כלכלית ליזם, וגדל התמריץ שלו להיכנס אליו.
- הגדלת היצע הדיור הלאומי: תוספת קומות בבניינים קיימים באזורי ביקוש מאפשרת להגדיל את מלאי יחידות הדיור בערים, ללא צורך בניצול שטחי קרקע פתוחים חדשים. זהו כלי חשוב במאבק במצוקת הדיור ובמגמה הלאומית להגברת הציפוף בתוך הערים. נתונים סטטיסטיים (כמו אלה שהוצגו בעבר על מספר הקומות והיחידות המוספות בממוצע בפרויקטי תמ"א 38) ממחישים את התרומה המשמעותית של תוספת קומות להיצע הדיור.
- מימון שדרוג הבניין לדיירים הקיימים: הרווח הכלכלי הנובע מתוספת הקומות משמש לא רק לכיסוי עלויות היזם ורווחיו, אלא גם למימון השדרוג המשמעותי של הבניין הקיים ודירות הדיירים הוותיקים (הוספת ממ"דים, מרפסות, הרחבת דירות, שדרוג תשתיות הבניין). ללא המנוף הכלכלי של תוספת הקומות, לרוב לא היה כלכלי או אפשרי לדיירים לממן בעצמם עבודות חיזוק ושדרוג בהיקף כזה.
היתרונות המוחשיים לדיירים ולסביבה מתוספת קומות (כשמבוצע נכון):
מעבר להיבט המימון של השדרוג, תוספת קומות, כשהיא מתוכננת ומבוצעת היטב, מניבה יתרונות ישירים לדיירים ולסביבה:
- בניין משודרג וחזית אסתטית: הקומות החדשות לרוב נבנות תוך חידוש כולל של חזיתות הבניין הקיים, מה שמעניק לו מראה מודרני, אסתטי ומושך יותר. שדרוג זה משפר גם את מראה הרחוב והשכונה.
- שדרוג תשתיות הבניין: הקמת הקומות הנוספות כרוכה בעבודות יסוד ותשתית המחייבות שדרוג מערכות בניין קיימות (צנרת, חשמל, תקשורת, מעליות), שהיו במקרים רבים מיושנות ובלויות.
- שיפור מרחבים משותפים: פרויקטים הכוללים תוספת קומות מאפשרים לרוב השקעה משמעותית יותר בשטחים המשותפים של הבניין (לובי כניסה, חדר מדרגות, חצר, גינון), לרווחת כלל הדיירים.
- השבחת ערך דירות הדיירים הקיימים: שווי שוק של דירה בבניין שעבר חיזוק משמעותי, כולל שדרוג חזותי ותשתיות, ונוספו לו קומות חדשות, גבוה יותר משווי דירה בבניין ישן ובלתי משודרג.
- עידוד התחדשות עירונית רחבה יותר: פרויקט מוצלח של תוספת קומות בבניין אחד יכול לשמש כמודל ולעודד פרויקטים דומים בבניינים סמוכים, וליצור אפקט דומינו של התחדשות שכונתית רחבה.
החסרונות, הסיכונים והאתגרים של תוספת קומות (כשלא מתוכנן כראוי):
לצד היתרונות, תוספת קומות שאינה מתוכננת כראוי ואינה מלווה בתשתיות תומכות עלולה ליצור חסרונות משמעותיים לדיירים ולסביבה:
- העמסה על התשתיות השכונתיות: גידול משמעותי במספר יחידות הדיור (כפי שמדגימים נתונים על מספר היחידות המוספות בממוצע בפרויקטים) ובמספר התושבים, עלול להעמיס על התשתיות הציבוריות הקיימות בשכונה: מחסור במקומות חניה ברחוב, עומס על כבישים ומדרכות, עומס על תשתיות תת-קרקעיות (ביוב, מים, חשמל), ומחסור במוסדות ציבור (גני ילדים, בתי ספר, מרפאות, פארקים).
- פגיעה באיכות החיים ופרטיות הדיירים הקיימים: בניית קומות גבוהות עלולה לחסום אור שמש טבעי או לפגוע בנוף הפתוח מדירות הדיירים הוותיקים. היא עלולה גם ליצור תחושת "קיר מול קיר" ולהפחית את הפרטיות.
- מטרדי בנייה ממושכים: תהליך הקמת הקומות החדשות כרוך בעבודות בנייה ממושכות, הכוללות רעש, אבק, לכלוך, והפרעה לתנועה באזור. הדבר עשוי להיות מתיש במיוחד עבור דיירים המתגוררים בבניין במהלך העבודות.
- חשש מפגיעה מבנית במבנה הקיים: עבודות חיזוק המבנה הקיים כדי לשאת את משקל הקומות הנוספות הן מורכבות הנדסית. קיים חשש (אם כי ממוזער בפיקוח הנדסי) שהעבודות עצמן יגרמו נזק למבנה הקיים, או שהמבנה לא יחוזק באופן מספק לנשיאת העומס החדש.
- שינוי באופי האדריכלי והחברתי: תוספת קומות בסגנון אדריכלי שונה מהבניין הקיים ומהסביבה, או הוספת מספר רב של תושבים חדשים לשכונה ותיקה, עלולה לשנות את צביון הרחוב והקהילה, דבר שאינו רצוי לכל הדיירים הוותיקים.
נקודת מבט של מומחה (פרפרזה על דברי האדריכל):
אדריכל מוביל בתחום מדגיש כי שאלת תוספת הקומות אינה דיכוטומית (טוב או רע), אלא קשורה באופן הדוק לאופן שבו הדבר מתוכנן ומבוצע. הוא רואה בפרויקטים אלו פוטנציאל אדיר לשדרוג הסביבה הבנויה ולהגדלת היצע הדיור. אולם, הוא קורא להקפיד על תכנון רגיש ומדויק, שיבטיח הלימה עם התשתיות הקיימות (או תוכניות לשדרוגן), ישמור על צביון האזור, וייתן מענה לצרכים הספציפיים של האוכלוסייה הקיימת והחדשה. לדידו, האתגר המרכזי הוא למצוא את האיזון הנכון בין צרכי הציפוף וההתחדשות לבין שמירה על איכות חיים וצביון המקום.
מקרי בוחן ונתונים מהשטח: הדגמת ההשלכות השונות
מקרי בוחן מהשטח ממחישים את טווח ההשלכות האפשריות:
- הצלחה עם תוספת קומות: פרויקט ברמת גן שבו הוספו 3 קומות, לצד שדרוג תשתיות הבניין ושטחים משותפים (לובי, מעלית), זכה לשביעות רצון גבוהה בקרב הדיירים, שדיווחו על שיפור משמעותי באיכות חייהם. זהו דוגמה לכך שתוספת קומות, כשהיא חלק משדרוג כולל, יכולה להיות מבורכת.
- קונפליקט סביב תוספת קומות: פרויקט בכפר סבא שבו תוספת של 5 קומות עוררה התנגדות משמעותית מצד חלק מהדיירים בשל חשש מחסימת נוף ועומס על התשתיות, הוביל לעיכוב הפרויקט ולצורך בגיבוש פתרון המפחית את ההשפעות השליליות. מקרה זה ממחיש את החשיבות של שיתוף ציבור והתייחסות לחששות הדיירים והשכנים.
נתונים סטטיסטיים על היקף תוספת הקומות בישראל (כפי שהוצגו בעבר) מלמדים שמדובר בתופעה נפוצה, בפרט בערים הגדולות והמרכזיות, וכי היקף התוספת הממוצע עומד על מספר קומות משמעותי.
המלצות למקבלי ההחלטות: תכנון רב-ממדי וליווי מקצועי
עבור בעלי דירות, נציגויות דיירים, ויזמים הניצבים בפני החלטה על תוספת קומות בפרויקט התחדשות עירונית, קריטי לבצע תהליך בחינה מעמיק ולקבל החלטה מושכלת:
- בדיקת היתכנות מקיפה: ביצוע בדיקת היתכנות תכנונית (האם התב"ע ותנאי המגרש מאפשרים את היקף הבינוי המבוקש?) והנדסית (האם ניתן לחזק את המבנה הקיים לשאת את העומס המבוקש, ומה עלות הדבר?) על ידי אנשי מקצוע בלתי תלויים (שמאי, מהנדס קונסטרוקטור, אדריכל).
- הערכת השפעות סביבתיות ותשתיתיות: ביצוע ניתוח של ההשפעה הצפויה של תוספת הקומות על התשתיות השכונתיות (חניה, תנועה, ביוב, מים), על עומס על מוסדות ציבור, ועל היבטים סביבתיים (אור, נוף, צל). לעיתים נדרש תסקיר השפעה סביבתית רשמי.
- שיתוף ציבור ושקיפות: ניהול תהליך שיתוף ציבור שקוף ומכבד עם כל בעלי הדירות בבניין, ואף עם השכנים הסמוכים, כדי להציג את התכניות, להקשיב לחששות ולהגיע להסכמה רחבה ככל הניתן.
- ניהול משא ומתן קפדני על התמורות: הבנה שאישור תוספת קומות הוא כוח מיקוח משמעותי בידי הדיירים, וניהול משא ומתן עם היזם לווידוא שהתמורות המתקבלות (השבחת הדירה, שדרוג הבניין, ולעיתים גם מענה לצרכים קהילתיים) אכן הולמות את שווי זכויות הבנייה המועברות ואת ההשפעות הצפויות על איכות החיים.
- הסכם מפורט ומגן: עגינה בהסכם ההתחדשות מול היזם של כל ההתחייבויות הקשורות לתוספת קומות (איכות ביצוע, פיצוי על מטרדים, לוחות זמנים), וכן של בטוחות מתאימות.
- ליווי מקצועי צמוד: ליווי של עורך דין מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית, שמאי מקרקעין, ולעיתים גם מהנדס ומנהל פרויקט מטעם הדיירים – לכל אורך התהליך, החל משלב הבחינה הראשונית ועד סיום הביצוע.
סיכום: איזון עדין בין צמיחה אורבנית לאיכות חיים שכונתית
ההחלטה על תוספת קומות בפרויקטי התחדשות עירונית היא דוגמה מובהקת לצורך למצוא איזון עדין בין צרכי הצמיחה והפיתוח של העיר לבין שמירה על איכות החיים והצביון הייחודי של השכונות הקיימות. תוספת קומות היא כלי כלכלי ותכנוני חיוני המאפשר את מימון ההתחדשות והגדלת היצע הדיור, ויכולה להניב יתרונות משמעותיים לדיירים ולסביבה. עם זאת, כשהיא מבוצעת באופן לא מבוקר וללא התייחסות מספקת להשלכותיה על התשתיות, הסביבה והקהילה – היא עלולה ליצור עומס, פגיעה באיכות חיים, וקונפליקטים חברתיים.
על מקבלי ההחלטות בכל הרמות – הדיירים, היזמים, הרשויות המקומיות – לגשת לסוגיית תוספת הקומות בראייה רב-ממדית, הכוללת שיקולים כלכליים, הנדסיים, תכנוניים, חברתיים וסביבתיים. רק באמצעות תכנון מוקפד, שיתוף ציבור אמיתי, והקפדה על ליווי מקצועי בלתי תלוי, ניתן להבטיח שתוספת קומות תהווה אכן ברכה – המניבה צמיחה אורבנית בת קיימא לצד שיפור משמעותי באיכות החיים בבניין ובשכונה.
הערה: מאמר זה מציג ניתוח כלכלי-תכנוני-חברתי רחב של סוגיית תוספת קומות בהתחדשות עירונית ואינו מהווה ייעוץ פרטני. פרויקט התחדשות עירונית הוא תמיד ספציפי למבנה ולמיקומו. מומלץ לדיירים או לגופים הרלוונטיים לפנות לייעוץ מקצועי פרטני ומותאם אישית בנוגע למצבם.
