האם תמ״א 38 מתאים לכם?

מתי התחדשות עירונית היא הצעד הנכון, ומתי כדאי לחשוב שוב

החלום על בית בטוח, מודרני ובעל ערך גבוה יותר שוכן בלבם של בעלי דירות רבים בישראל המתגוררים במבנים ותיקים. במשך שנים רבות, תמ"א 38 שימשה עבורם כלי מרכזי להגשמת החלום הזה – באמצעות חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ושדרוגו המקיף, לרוב ללא עלות ישירה מצידם. אף שתמ"א 38 עצמה סיימה את פעילותה באוקטובר 2022, העקרונות והדילמות שליוו את הבחירה במסלוליה עדיין רלוונטיים ביותר בעידן הנוכחי של התחדשות עירונית, הפועלת מכוח תוכניות מקומיות וחלופיות. השאלה המרכזית שנותרה בעינה היא: מתי התחדשות עירונית, בכל מסגרת שהיא, היא אכן הצעד הנכון והמשתלם עבור הבניין הספציפי שלנו והקהילה שגרה בו? ומתי דווקא כדאי לחשוב פעמיים, ואולי לבחור בדרך אחרת?

ההחלטה האם, וכיצד, לבצע התחדשות עירונית בבניין ותיק היא החלטה מורכבת, הדורשת בחינה מעמיקה של מכלול שיקולים – הנדסיים, כלכליים, תכנוניים, משפטיים, ובעיקר, חברתיים ואנושיים. ניסיונה העשיר של תמ"א 38, על הצלחותיה וכישלונותיה, מספק לנו לקחים יקרי ערך כיצד לגשת לבחירה הזו בצורה מושכלת בעידן הנוכחי.

עמוד התווך הראשון: ההיתכנות ההנדסית – האם הבניין "כשיר" להתחדשות?

השיקול הראשוני והבסיח ביותר בבחינת התחדשות עירונית, בדיוק כפי שהיה בתמ"א 38, הוא מצבו הפיזי וההנדסי של המבנה. לא כל בניין ישן "מתאים" לעבור תהליך כזה, ובטח לא לכל סוג של התחדשות. בניינים שנבנו לפני שנת 1980 (המועד בו עודכן תקן רעידות האדמה בישראל) הם קהל היעד העיקרי, אך גם בתוכם קיימים הבדלים עצומים.

• מצב השלד והיסודות: בניין ישן אך בעל שלד ויסודות במצב טוב יחסית, שעומד בבדיקות הנדסיות ראשוניות, עשוי להתאים למסלול של חיזוק המבנה ותוספת בנייה (בדומה לעקרונות תמ"א 38/1). חיזוק כזה דורש לרוב עבודות קונסטרוקטיביות בפחותות יחסית. לעומת זאת, בניין בעל ליקויים מבניים קשים, יסודות בעייתיים (למשל, בקרקע חרסיתית ללא ביסוס עמוק), או כזה שעבר שינויים מבניים לא מבוקרים – עשוי להתאים אך ורק למסלול של הריסה ובנייה מחדש, שכן חיזוקו יהיה בלתי אפשרי הנדסית או בלתי כדאי כלכלית בעליל.
• מאפייני הבניין והמגרש: גובה הבניין, שיטת הבנייה המקורית, גודל המגרש, והמרחק מבניינים שכנים – כל אלה משפיעים על הפוטנציאל ההנדסי והתכנוני של תוספת בנייה. למשל, בניין נמוך (3-4 קומות) במגרש עם מרווחים גדולים משכנים עשוי להתאים יותר להוספת קומות. בניין גבוה יותר או כזה הצמוד לבניינים אחרים עשוי להיות מוגבל יותר. סיפור ידוע מתקופת תמ"א 38 הוא על בניין ברחוב טשרניחובסקי בתל אביב, שבו התגלה כי המרחק הצר מאוד בין הבניין לשכנים מנע תוספת משמעותית של קומות או יחידות, מה שהפך את הפרויקט לבלתי כדאי עבור יזמים.

הלקח: לפני שמתחילים לדבר על כלכלה או חברתיות, הצעד הראשון והכרחי הוא להזמין מהנדס בניין מומחה (בלתי תלוי, מטעם הדיירים!) שיבצע בדיקת היתכנות הנדסית ראשונית ויספק הערכה כנה ומקצועית לגבי מצב הבניין ואילו סוגי התחדשות אפשריים בו מבחינה הנדסית.

עמוד התווך השני: הכדאיות הכלכלית – האם הפרויקט "עובד" פיננסית?

גם אם הבניין כשיר הנדסית, הלב הפועם של כל פרויקט התחדשות עירונית הוא הכדאיות הכלכלית שלו – הן מבחינת היזם והן מבחינת הדיירים. המודל הכלכלי נשען על כך שהיזם מקבל זכויות בנייה נוספות, מוכר את הדירות שנבנות מכוחן, ומהרווח הזה מממן את עבודות החיזוק והשדרוג (או ההריסה ובנייה מחדש) לדיירים הוותיקים.

• שווי יחידות הדיור החדשות: זהו המרכיב הקריטי ביותר עבור היזם. באזורים שבהם מחירי הנדל"ן גבוהים (כמו במרכז הארץ), שווי הדירות החדשות גבוה מספיק כדי להפוך את הפרויקט לכדאי, גם אם מספר היחידות הנוספות אינו עצום. לעומת זאת, באזורים עם מחירי נדל"ן נמוכים יותר, פרויקט יהיה כדאי ליזם רק אם ניתן לבנות מספר רב יותר של יחידות דיור חדשות (מה שלרוב מתאפשר במסלול הריסה ובנייה מחדש), או אם המדינה מספקת תמריצים כלכליים שיגשרו על הפער.
• עלויות הפרויקט: יש להעריך את עלויות הבנייה, עלויות התכנון והביורוקרטיה, עלויות המימון, ועלויות השדרוגים או הפיצויים לדיירים. עלויות אלו משתנות בהתאם למצב הבניין, היקף הבנייה הנוספת, ודרישות ספציפיות של הרשות או הדיירים.
• היטלים ומיסוי: היטל השבחה, מע"מ ומסים אחרים עלולים להשפיע על כדאיות הפרויקט. אף שבימי תמ"א 38 היו פטורים מסוימים, בעידן הנוכחי יש לבדוק היטב מה המדיניות המקומית והלאומית ביחס למיסוי בפרויקט הספציפי.
• שווי השבחת הדירה לדיירים: עבור הדיירים הוותיקים, ההיבט הכלכלי מתבטא בשווי השבחת דירתם. האם הרחבת הדירה והוספת ממ"ד ומרפסת (במסלול חיזוק) או קבלת דירה חדשה גדולה יותר (במסלול הריסה) אכן שווים מספיק כסף כדי להצדיק את התהליך כולו? סיפור מבניין ברחוב קיבוץ גלויות בחולון, שבו תוספת השטח והערך לדיירים הייתה משמעותית, ממחיש מצב שבו הכדאיות עבדה גם עבור הדיירים וגם עבור היזם.

הלקח: לאחר הערכה הנדסית, יש לבצע בדיקת היתכנות כלכלית על ידי שמאי מקרקעין בלתי תלוי, שיעריך את שווי הזכויות, עלויות הפרויקט, ואת שווי ההשבחה לדיירים בכל מסלול אפשרי. ניתוח זה יעזור להבין האם הפרויקט "נושם" כלכלית והאם הוא אטרקטיבי מספיק עבור יזמים ועבור הדיירים עצמם.

עמוד התווך השלישי: ההיבט החברתי-תכנוני – האם הקהילה והסביבה מוכנות?

מעבר להנדסה וכלכלה, התחדשות עירונית היא תהליך עמוק שמשפיע על חיי הדיירים ועל המרקם השכונתי. הצלחת הפרויקט תלויה במידה רבה בלכידות החברתית של קבוצת הדיירים ובהתאמתו לסביבה התכנונית והאנושית.

• הסכמות ושיתוף פעולה בין הדיירים: פרויקט התחדשות עירונית דורש הסכמה של רוב משמעותי מבין בעלי הדירות (לרוב רוב מיוחד של 80% לפי חוק פינוי בינוי, או רוב שונה בהתאם לתוכנית המקומית החלה). זה מחייב תקשורת פתוחה, אמון, מוכנות לפשרה, והתמודדות עם חילוקי דעות. סיפור מבניין ברחוב הגליל בחיפה, שבו נציגות דיירים מושכלת הצליחה לגייס מעל 90% הסכמה בזכות תהליך מובנה של שיתוף והתייחסות לצרכים אישיים (כמו סיוע לקשישים במציאת דיור זמני), ממחיש את כוחה של הקהילה. לעומת זאת, סיפור מבניין ברחוב בורוכוב בגבעתיים, שבו התנגדות של דייר יחיד עיכבה ובסוף ביטלה פרויקט תמ"א 38 – מראה את הצד השני של המטבע.
• השפעה על איכות החיים במהלך הבנייה: התהליך, בכל מסלול, כרוך בהפרעה משמעותית (רעש, אבק, לכלוך, שיבושים בשגרה). במסלול הריסה ובנייה, יש גם צורך בפינוי הבית לתקופה ארוכה. האם הדיירים מוכנים להתמודד עם קשיים אלו?
• התאמה לסביבה התכנונית והחברתית: הפרויקט אמור להשתלב בהרמוניה בסביבתו. האם גובהו, עיצובו, והשפעתו על התשתיות המקומיות (חניה, תנועה) מתאימים? האם הוא משרת את צרכי הקהילה הרחבה (למשל, תוספת שטחי ציבור או שיפור המרחב הציבורי)? בימי תמ"א 38, לעיתים קרובות היבטים אלו הוזנחו, אך בעידן התוכניות המקומיות החדשות, יש להם משקל רב יותר.

הלקח: התחדשות עירונית היא תהליך חברתי לא פחות מהנדסי או כלכלי. נדרשת עבודה קהילתית משמעותית, בניית אמון, והבנה שהצלחת הפרויקט תלויה ביכולת לגייס את הסכמת הדיירים ולתחזק את שיתוף הפעולה לאורך שנים. יש גם לוודא שהפרויקט תורם לסביבתו ולא רק מכביד עליה.

מסקנות לבחירה החכמה: ליווי מקצועי וראייה כוללת

ניסיונה של תמ"א 38 לימד אותנו רבות. ההחלטה האם וכיצד לבצע התחדשות עירונית בבניין שלכם כיום, צריכה להיות מבוססת על ניתוח מקיף ומאוזן של כל עמודי התווך הללו. אין קיצורי דרך.

כללי אצבע (מניסיון העבר, אך לא מחייבים):

• פרויקט התחדשות עירונית (בכל מסלול) יהיה כדאי יותר עבור בניינים ישנים (מעל 40 שנה), במצב פיזי המצדיק טיפול משמעותי, הממוקמים באזורי ביקוש עם פוטנציאל תכנוני לתוספת משמעותית של יחידות דיור.
• מסלול חיזוק ותוספת עשוי להתאים לבניינים במצב הנדסי טוב יחסית שזקוקים בעיקר לחיזוק סייסמי ולהוספת ממ"ד/מרפסת, ושבהם הדיירים אינם מעוניינים או אינם יכולים לעבור דירה זמנית.
• מסלול הריסה ובנייה מחדש (פינוי-בינוי) מתאים יותר לבניינים במצב ירוד מאוד, או כאשר השאיפה של הדיירים היא לשדרוג מקיף ולקבלת דירה חדשה וגדולה משמעותית.
• היבטים חברתיים ותכנוניים מקומיים (מדיניות הרשות, יחסים בין שכנים) יכולים להכריע את הכף לטובת או נגד פרויקט, ואף לטובת מסלול מסוים.

המלצה קריטית: אל תקבלו החלטות לבד או רק על בסיס הצעות של יזמים (שהאינטרס שלהם מובן). שכרו צוות ליווי מקצועי ובלתי תלוי מטעם הדיירים כבר בשלבים הראשונים: מהנדס לבדיקת היתכנות הנדסית, שמאי מקרקעין להערכה כלכלית ותכנונית, ועורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית (שאינו מייצג את היזם) שילווה אתכם לכל אורך הדרך, יסייע בבחינת ההצעות, במשא ומתן על ההסכם, ובהבנת ההיבטים המשפטיים והרגולטוריים הייחודיים לעידן שאחרי תמ"א 38 ולתוכנית המקומית הרלוונטית.

סיכום: לבחור בעתיד בביטחון

תמ"א 38 הייתה תוכנית פורצת דרך, שלימדה את שוק הנדל"ן בישראל שיעורים רבים על האופן שבו מקדמים התחדשות עירונית. למרות שסיימה את תפקידה, הדילמות המרכזיות שעיצבו את בחירת המסלול בימיה – הנדסה, כלכלה, תכנון, חברה – נותרו אקטואליות לחלוטין.

הבחירה האם להתקדם להתחדשות עירונית, ובאיזה מסלול, היא החלטה בעלת השפעה עמוקה על ערך הנכס, על איכות החיים, ועל הביטחון שלכם ושל משפחתכם. זוהי החלטה שצריכה להתקבל מתוך ידע, הבנה של כלל ההיבטים, שיח פתוח בין הדיירים, וליווי מקצועי צמוד ובלתי תלוי. רק כך ניתן יהיה לבחור ב"אופציה החכמה" – זו שמשרתת בצורה הטובה ביותר את הצרכים והרצונות הייחודיים שלכם, ושתביא לידי ביטוי את מלוא הפוטנציאל הגלום בהתחדשות העירונית בעידן הנוכחי. אל תוותרו על תהליך בחינה מעמיק; זה המפתח להפיכת חלום ההתחדשות למציאות בטוחה ומיטיבה עבורכם ועבור הבניין שלכם.