תמ״א 38 – השקעה כספית חכמה

תמ"א 38 כהזדמנות השקעה – ושיעורים לעידן ההתחדשות הנוכחי

היא נולדה ככלי מציל חיים, אך מהר מאוד הפכה תמ"א 38 – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – לאחד היעדים המבוקשים ביותר עבור משקיעי נדל"ן בישראל. במשך למעלה מ-17 שנה, עד פקיעתה באוקטובר 2022, תמ"א 38 יצרה מנגנון מורכב שאיפשר, לצד שיפור עמידות מבנים ישנים ושדרוג תנאי המגורים לדיירים הוותיקים, גם פוטנציאל השבחה ותשואה משמעותיים למשקיעים שזיהו את ההזדמנות.

אף שהתוכנית עצמה אינה פעילה עוד עבור פרויקטים חדשים, עקרונות ההשקעה וניתוח הכדאיות שליוו אותה ממשיכים להיות רלוונטיים ביותר עבור מי שבוחן השקעה בנדל"ן במסגרת תוכניות ההתחדשות העירונית הפועלות כיום (כמו פינוי-בינוי ותוכניות בסמכות ועדות מקומיות). במאמר זה נצלול אל ההיבטים הפיננסיים של השקעה ב"פרויקט תמ"א 38" (במובן הרחב של התחדשות עירונית של מבנים ישנים), נלמד מהניסיון שנצבר בימי התמ"א על פוטנציאל ההשבחה ועל הסיכונים, ונבין כיצד ניתן לגשת להשקעה מסוג זה בצורה חכמה ומחושבת בעידן הנוכחי.

מכבסת הכסף של התמ"א: מחיזוק להשבחה כלכלית

כיצד נוצר הערך הכלכלי בפרויקטי תמ"א 38 (ומקביליהם כיום) עבור משקיעים? המנגנון פשוט יחסית: היזם מקבל זכויות בנייה נוספות על המבנה הקיים או במקום המבנה שנהרס, ומוכר את יחידות הדיור החדשות שהוא בונה בשוק החופשי. שווי יחידות אלו, במיוחד באזורי ביקוש, מאפשר לו לכסות את עלויות החיזוק והשדרוג (או עלויות ההריסה והבנייה מחדש, כולל דיור חלופי ודירות חדשות לדיירים הוותיקים), ולהישאר עם רווח יזמי. המשקיעים נכנסים לתמונה לרוב בשתי דרכים עיקריות:

1. רכישת דירה חדשה מהיזם: הדרך הנפוצה ביותר. המשקיע רוכש "על הנייר" או במהלך הבנייה יחידת דיור חדשה שהיזם בונה למכירה במסגרת הפרויקט. היתרון: זו דירה חדשה לחלוטין, לרוב במיקום מבוקש בשכונה ותיקה, ולעיתים קרובות במחיר הנחשב אטרקטיבי ביחס לדירות חדשות דומות הנבנות על קרקע פנויה (שבה עלויות הקרקע גבוהות בהרבה).
2. רכישת דירה ישנה בבניין המיועד להתחדשות: דרך פחות נפוצה וספקולטיבית יותר. המשקיע רוכש דירה ישנה בבניין המיועד לעבור התחדשות עירונית (פינוי-בינוי לרוב). הרכישה מתבצעת לרוב במחיר הנמוך ממחיר דירה דומה בבניין רגיל, אך הפוטנציאל טמון בקבלת דירה חדשה, גדולה ויקרה משמעותית במקומה, אם וכאשר הפרויקט אכן יוצא לפועל. השבחת הערך עשויה להיות דרמטית, אך הסיכון גבוה בשל אי-ודאות לגבי יציאת הפרויקט לפועל ולוחות זמנים ארוכים.

נתונים מהעבר: פוטנציאל התשואה בימי תמ"א 38

התקופה שבה תמ"א 38 הייתה פעילה סיפקה דוגמאות רבות לפוטנציאל ההשבחה והרווחיות בהשקעות מסוג זה. נתונים שפורסמו במהלך השנים הצביעו על מגמות מרשימות (יש לזכור נתונים אלו משקפים תקופה ספציפית ושוק נתון, והעתיד אינו בהכרח תמונת ראי של העבר):

• מחקרים הצביעו על כך שמחירי הדירות בבניינים שעברו תמ"א 38 עלו בממוצע בשיעורים ניכרים, לעיתים עד 25% ביחס לבניינים דומים שלא עברו התחדשות באותו אזור.
• דירות חדשות שנוספו במסגרת התמ"א נמכרו לרוב במהירות גבוהה יותר ובפרמיה מסוימת (10%-15% ואף יותר באזורי ביקוש) ביחס לדירות יד שנייה דומות באזור, הודות למאפייני הדירה החדשה, הממ"ד, המרפסת, והבניין המשודרג.
• ניתוחי כדאיות הצביעו על שיעורי תשואה פוטנציאליים גבוהים ליזמים, שהשתקפו גם בפוטנציאל ההשבחה עבור הדיירים הוותיקים ורוכשי הדירות החדשות.

פוטנציאל ההשבחה נבע ממספר גורמים מרכזיים, הרלוונטיים גם היום בהשקעה בפרויקטי התחדשות עירונית:

• תוספת שטח ושיפור תכנוני: הוספת ממ"ד, מרפסת, והרחבת שטח הדירה הישנה מגדילים ישירות את ערכה. בדירות חדשות, תכנון מודרני ויעיל יותר ושטח גדול יותר (לרוב) מגדילים את האטרקטיביות והשווי.
• שדרוג הבניין כולו: מעלית חדשה, לובי משופץ, חזית מחודשת, שיפור תשתיות – כל אלה מעלים את סטנדרט המגורים והאטרקטיביות של הנכס כולו.
• בטיחות סייסמית: הידיעה שהבניין מחוזק ועומד בתקנים עדכניים היא שקט נפשי שמתורגם גם לערך כלכלי.
• מיקום בלב שכונה מבוקשת: היכולת לרכוש נכס חדש באזור קיים ומבוסס, עם תשתיות ושירותים מפותחים (במידה והרשות דאגה לכך), היא יתרון משמעותי.
• חיסכון עתידי בעלויות: בניין חדש או משודרג דורש לרוב פחות הוצאות תחזוקה ותיקונים יקרים בהשוואה לבניין ישן ומוזנח.

סיפורים מהשטח: כשההשקעה בתמ"א 38 עמדה במבחן המציאות

מאחורי הנתונים המרשימים עומדים סיפורים אישיים של משקיעים – חלקם זיהו הזדמנות והרוויחו יפה, ואחרים למדו על בשרם שהשקעה כזו אינה חפה מסיכונים:

סיפורו של דני, שהשקיע ברכישת דירה חדשה: "קניתי דירת שלושה חדרים בפרויקט תמ"א 38 בהרצליה לפני כמה שנים," מספר דני, איש הייטק. "המיקום היה מעולה, והמחיר נראה לי אטרקטיבי ביחס לדירות חדשות באזור. ידעתי שהפרויקט יכול להיות מסובך, אבל היזם נראה לי רציני. היו עיכובים במסירה, כמה חודשים מעבר למה שהובטח, וזה היה מתסכל ומכביד כלכלית כי שילמתי גם משכנתא וגם שכירות. כשהדירה נמסרה, היו כמה ליקויי בנייה שהיה קשה לגרום ליזם לתקן. לקח לי עוד חודשים לתקן אותם בעצמי על חשבוני, ואז לתבוע את היזם על זה. בסופו של דבר, הצלחתי למכור את הדירה ברווח משמעותי, מעבר למה שציפיתי אפילו, בגלל עליית המחירים המטורפת באזור. אז מבחינה פיננסית זו הייתה השקעה מוצלחת, אבל הדרך הייתה לא קלה, עם הרבה מתח וצורך להתעסק בזה."

סיפורה של רותי, שהשקיעה ברכישת דירה ישנה: "קניתי דירת 2 חדרים קטנה בבניין ישן בתל אביב, בשכונה שידעתי שיש בה הרבה פוטנציאל תמ"א," מספרת רותי, שמתמחה בהשקעות נדל"ן. "הדירה הייתה במצב פיזי גרוע, קניתי אותה במחיר נמוך יחסית, מתוך מחשבה שהבניין יעבור פינוי-בינוי. ידעתי שזה הימור, ושזה ייקח זמן. לקח עשר שנים מרגע שקניתי את הדירה ועד שהפרויקט יצא לדרך! עשר שנים של אסיפות דיירים אינסופיות, מאבקים עם שכנים שלא הסכימו, יזמים שהתחלפו, וביורוקרטיה מטורפת. בתקופה הזו, הדירה כמעט לא הניבה לי שכירות בגלל מצבה. היו רגעים שהתחרטתי, שחשבתי למכור בהפסד. אבל בסוף, כשהבניין נהרס ונבנה מחדש, קיבלתי דירת 3 חדרים חדשה, גדולה ויקרה פי כמה מהדירה הישנה שלי. היום שווי הדירה החדשה עולה בהרבה על כל מה שהשקעתי. זו הייתה השקעה לטווח ארוך מאוד, עם הרבה סיכון, אבל בסוף השתלמה בגדול."

סיפורו של יזם המתמחה בתחום ההתחדשות: "אני רואה כל פרויקט התחדשות, בין אם תמ"א 38 בעבר או תוכניות אחרות היום, כמכונה ליצירת ערך," אומר גיל, יזם התחדשות עירונית. "האתגר הוא לנהל את המכונה הזו נכון. למצוא בניין עם פוטנציאל תכנוני וכלכלי, לגבש את הדיירים, לעבור את הביורוקרטיה, לנהל את הבנייה ביעילות ואיכות, ולמכור את הדירות החדשות ברווח. הסיכונים קיימים בכל שלב – שינויים ברגולציה, עליית מחירי בנייה, קריסה של קבלן, מחלוקות עם דיירים, האטה בשוק הדיור. ניהול סיכונים הוא חלק בלתי נפרד מהעבודה. אבל הפוטנציאל עדיין קיים, במיוחד באזורי ביקוש שבהם אין עתודות קרקע אחרות. מי שנכנס להשקעה כזו – בין אם כיזם או כמשקיע פרטי הרוכש דירה – חייב לעשות שיעורי בית רציניים ולהבין את כל מרכיבי העסקה והסיכונים הכרוכים בה."

השקעה חכמה בעידן החדש: שיעורים מתמ"א 38

אף שתמ"א 38 כבר לא פעילה עבור פרויקטים חדשים, עקרונות ההשקעה בהתחדשות עירונית והלקחים שנלמדו בימי התוכנית רלוונטיים ביותר גם היום. עבור מי ששוקל להשקיע בנדל"ן באמצעות רכישת דירה חדשה בפרויקט התחדשות עירונית (או באופן ספקולטיבי יותר ברכישת דירה ישנה בבניין המועמד לכך), הנה כמה שיעורים חשובים מבית מדרשה של תמ"א 38:

1. בדיקת נאותות היא קודש הקודשים: בדקו היטב את היזם: מיהו, מה ניסיונו בפרויקטים קודמים ומה המוניטין שלו, מה האיתנות הפיננסית שלו. בקרו בפרויקטים קודמים שביצעו ודברו עם דיירים ורוכשים שם. בדקו מי הקבלן המבצע. אל תחסכו בבדיקות, גם אם הן עולות כסף.
2. ליווי משפטי ופיננסי צמוד: שכרו עורך דין מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית ובחוק המכר, שייצג אך ורק את האינטרסים שלכם. שכרו גם יועץ פיננסי שיסייע בניתוח כדאיות ההשקעה הספציפית. הם יבחנו את הסכם הרכישה, את הבטוחות, את היתר הבנייה (האם התקבל?), את הליווי הבנקאי של הפרויקט, ואת כל ההיבטים שיכולים להשפיע על השקעתכם.
3. הבינו את לוח הזמנים והסיכונים של עיכובים: פרויקטי התחדשות עירונית הם מורכבים וארוכים יותר מבנייה על קרקע פנויה. גם אם יש היתר בנייה, עדיין יכולים להיות עיכובים. הבינו את המשמעויות הכלכליות של עיכוב (עלויות שכירות, ריבית על המשכנתא) וודאו שההסכם כולל פיצוי הולם במקרה כזה.
4. הקפידו על חוק המכר ועל הבטוחות: ודאו שאתם מקבלים ערבויות בנקאיות (או פוליסת ביטוח) מליווי בנקאי סגור או חברת ביטוח מוכרת, כנגד כל תשלום שאתם מעבירים ליזם, ובהתאם לדרישות חוק המכר. אלו הכספים שמגנים על השקעתכם במקרה של קריסת היזם.
5. בדקו את המפרט הטכני לעומק: ודאו שהמפרט הטכני של הדירה והבניין ברור, מפורט, ומתאים לציפיות שלכם. זה הבסיס לאיכות הבנייה ולמניעת ליקויי בנייה עתידיים.
6. בצעו בדק בית לפני המסירה ובמהלך תקופת הבדק: שכרו מהנדס או אדריכל מומחה מטעמכם לבדיקת הדירה לפני קבלת החזקה, ושוב לקראת סיום תקופת הבדק (כחודש לפני תום השנה הראשונה למגורים).
7. הבינו את השוק המקומי: ניתוח שוק הנדל"ן באזור הספציפי שבו ממוקם הפרויקט חיוני להערכת פוטנציאל ההשבחה והתשואה העתידית.

עצת מומחה: "השקעה עם רגליים על הקרקע"

"השקעה בפרויקטי התחדשות עירונית, גם לאחר סיום תמ"א 38, יכולה להיות הזדמנות מצוינת לייצר תשואה מעבר להשקעות נדל"ן 'רגילות'," אומר רו"ח דני לוי, מומחה להשקעות נדל"ן. "אבל זו לא השקעה פסיבית או קלה. היא דורשת 'רגליים על הקרקע' והבנה של כל ההיבטים. למשקיע הפרטי, רכישת דירה חדשה בפרויקט כזה היא לרוב הדרך הנגישה ביותר. במקרה כזה, הדגש חייב להיות על בדיקת היזם, הבטוחות שהוא מספק, וההסכם המשפטי. אסור לוותר על ליווי מקצועי טוב. גם אם קונים דירה למגורים, יש לה את הפן ההשקעתי, והשבחת ערך הנכס יכולה להיות משמעותית. למי שמחפש פוטנציאל תשואה גבוה יותר ומוכן לקחת סיכון גדול יותר, אולי רכישת דירה ישנה בבניין המיועד להתחדשות תתאים, אבל שם אי-הוודאות ולוחות הזמנים ארוכים בהרבה, ונדרשת בדיקה מעמיקה עוד יותר של הפוטנציאל התכנוני והחברתי בבניין."

סיכום: פוטנציאל שדורש מומחיות ואחריות

תמ"א 38, בעודה פעילה, הציעה מודל להשקעה בנדל"ן ששילב את הצורך הלאומי בחיזוק מבנים עם הזדמנות להשבחה כלכלית. גם כיום, במסגרת התוכניות החלופיות, פרויקטי התחדשות עירונית ממשיכים להציע פוטנציאל רווח למשקיעים, בין אם באמצעות רכישת דירות חדשות או באמצעות אסטרטגיות מורכבות יותר.

אולם, כפי שהראו הסיפורים מהשטח וניתוח הסיכונים, זוהי השקעה שמחייבת זהירות רבה, בדיקת נאותות מקיפה, והבנה מעמיקה של התהליכים התכנוניים, המשפטיים והפיננסיים. פוטנציאל התשואה הגבוה טמון בסיכונים הייחודיים לתחום זה – עיכובים, ליקויים, קשיים מול יזמים, ואי-ודאות רגולטורית.

על ידי למידה משיעורי העבר של תמ"א 38, שילוב של ליווי מקצועי צמוד, וגישה אחראית ומחושבת – משקיעים יכולים למקסם את הסיכויים להצלחה ולצמצם את הסיכונים. השקעה חכמה בהתחדשות עירונית תורמת לא רק לתיק הנכסים האישי, אלא גם לחיזוק ערינו, להגדלת היצע הדיור, וליצירת סביבות מגורים בטוחות ואיכותיות יותר עבור כולנו. זהו פוטנציאל כפול – כלכלי וחברתי – שדורש טיפול מקצועי ואחראי כדי לממשו במלואו.