המדריך לתמ"א 38 עצמאית - האם אפשר לשפץ ולחסוך בלי יזם?

התחדשות עירונית במסלול עצמאי: לכידת הערך על ידי הדיירים – הסיכונים, ההזדמנויות ומפת הדרכים להצלחה

שוק ההתחדשות העירונית בישראל מבוסס ברובו על מודל שיתוף הפעולה בין בעלי דירות לבין יזמים פרטיים. בעסקאות אלו, אשר בעבר נוהלו תחת מסגרת תמ"א 38 וכיום מקודמות על פי חוק ההתחדשות העירונית, היזם נוטל על עצמו את ניהול הסיכונים, התכנון, הבירוקרטיה, המימון והביצוע, ובתמורה זוכה בחלק משמעותי מזכויות הבנייה הנוספות והרווחים הצומחים מהפרויקט. אולם, לצד המסלול היזמי המקובל, קיימת אופציה, מאתגרת אך בעלת פוטנציאל כלכלי אדיר עבור בעלי הדירות – הובלת פרויקט התחדשות עירונית באופן עצמאי, ללא מעורבות יזם חיצוני. מהלך כזה מאפשר לדיירים ללכוד את מלוא הערך הנוסף הנובע מהפרויקט, אך הוא כרוך גם בנטילת מלוא האחריות והסיכונים הכרוכים בניהול מיזם נדל"ני מורכב. בחינה מעמיקה של המודל העצמאי, ההיבטים הכלכליים, הניהוליים והמשפטיים שלו, והדרך הנכונה למימושו – חיונית עבור בעלי דירות השוקלים את האפשרות.

המשוואה הכלכלית: לכידת רווח היזם על ידי הדיירים

ההבדל המהותי ביותר בין מסלול יזמי למסלול עצמאי נעוץ בחלוקת העוגה הכלכלית. במודל היזמי, היזם משלם למעשה עבור זכויות הבנייה הנוספות (ההשבחה התכנונית) באמצעות ביצוע עבודות החיזוק/הריסה ובנייה, שדרוג המבנה, ומתן תמורות נוספות לדיירים (הרחבות, ממ"ד, מרפסת, חניה, שכר דירה חלופי). בתמורה לכך, הוא מקבל את הזכות לבנות ולמכור את יחידות הדיור החדשות, ומהווה נתח משמעותי מהרווח הכלכלי של הפרויקט. נתח זה מכסה את עלויות הניהול, התכנון, הבירוקרטיה, המימון, השיווק, וכן את פרמיית הסיכון שהוא נוטל על עצמו.

במסלול העצמאי, בעלי הדירות נוטלים על עצמם את כל התפקידים והעלויות הללו. הם שוכרים אנשי מקצוע (אדריכלים, מהנדסים, עורכי דין, מנהלי פרויקטים, קבלנים), מנהלים את הליכי התכנון והרישוי, מגייסים את המימון הנדרש (שלרוב אינו ליווי בנקאי סטנדרטי לפרויקט יזמי), ומנהלים את הביצוע בפועל. בתמורה, הם מקבלים את מלוא הזכויות לבנות ולמכור את יחידות הדיור הנוספות, והרווח הנובע מכך (לאחר כיסוי כל העלויות) נשאר כולו בידיהם. המשמעות היא פוטנציאל כלכלי גבוה יותר באופן משמעותי לכל דייר בנפרד.

דוגמה להמחשה: נניח שבבניין ניתן להוסיף 6 דירות חדשות בשווי שוק של 2 מיליון ש"ח כל אחת (סה"כ 12 מיליון ש"ח פוטנציאל הכנסה ממכירת הדירות החדשות). נניח שעלויות הבנייה, התכנון, הרגולציה, השדרוג לדיירים הקיימים ויתר העלויות (לא כולל רווח יזמי) מסתכמות ב-8 מיליון ש"ח. במסלול יזמי, היזם יקבל לרוב נתח גדול מ-4 מיליון הש"ח הנותרים (רווח יזמי וכיסוי סיכון). במסלול עצמאי, 4 מיליון הש"ח הללו נשארים "אצל הדיירים", המתחלקים בהם בהתאם להסכם פנימי ביניהם (בנוסף לשדרוג דירתם הקיימת והשבחתה). הפער הפוטנציאלי גדול וברור.

מפת הדרכים לפרויקט עצמאי: נטילת אחריות בכל שלב

הובלת פרויקט התחדשות עירונית באופן עצמאי דורשת מבעלי הדירות "להיכנס לנעליו" של היזם בכל אחד משלבי הפרויקט המוכרים (ראו מדריך שלבי הפרויקט). זהו תהליך הדורש משאבים (זמן, כסף, אנרגיה) ומוכנות ללמוד ולהתמודד עם אתגרים חדשים:

1. התארגנות פנימית חזקה וליווי משפטי:

   • נציגות מתפקדת: הקמת נציגות דיירים בעלת מוטיבציה, שקיבלה מבעלי הדירות מנדט רחב לפעול בשמם.
   • הסכם שיתוף פנימי: גיבוש וחתימה על הסכם שיתוף מפורט ומחייב בין כל בעלי הדירות, המסדיר היבטים קריטיים כמו: חלוקת זכויות הבנייה והדירות הנוספות, אופן מימון הפרויקט על ידי הדיירים (הון עצמי, הלוואות), מנגנון קבלת החלטות (סוגי רוב להחלטות שונות), חלוקת רווחים או הפסדים, ופתרון מחלוקות פנימיות. זהו מסמך קריטי שמניעת מחלוקות פנימיות בהמשך הדרך.
   • עו"ד דיירים: שכירת עורך דין בעל ניסיון רב בהתחדשות עירונית ובליווי דיירים, שילווה את התהליך מתחילתו, יסייע בניסוח הסכם השיתוף, ויספק ייעוץ משפטי בכל שלבי הפרויקט.

2. תכנון הנדסי ואדריכלי ובחירת יועצים:

   • צוות תכנון: שכירת אדריכל, מהנדס קונסטרוקטור ויועצים נוספים (אינסטלציה, חשמל, מיזוג, נגישות, בטיחות אש וכו') מטעם הדיירים. עליהם להכין תכניות מפורטות ומקצועיות של הפרויקט.
   • מנהל פרויקט/מפקח בנייה: שכירת גורם מקצועי מטעם הדיירים (מנהל פרויקט או מפקח בנייה בכיר) שילווה את שלבי התכנון, הרישוי ובעיקר שלב הביצוע הפיזי. תפקידו לפקח על עבודת הקבלן, לוודא עמידה בתקנים, בתקציב ובלוחות זמנים, ולשמש כעיניים המקצועיות של הדיירים בשטח.

3. היבטים פיננסיים וגיוס מימון:

   • בניית תקציב מפורט: הכנת תקציב פרויקט מפורט הכולל את כל עלויות התכנון, הרגולציה (אגרות, היטלים), הביצוע, הפיקוח, הליווי המשפטי והמקצועי, שיווק ומכירת דירות (אם רלוונטי), וכן תקציב חירום למקרים בלתי צפויים.
   • הון עצמי ומימון: בעלי הדירות נדרשים לגייס את ההון הנדרש לכיסוי עלויות אלו. זה יכול להיות באמצעות הון עצמי, נטילת הלוואות (משותפות או פרטיות), או מכירה מוקדמת של חלק מיחידות הדיור החדשות (במידה שניתן). גיוס מימון בנקאי לפרויקט עצמאי לרוב מאתגר יותר ללא ערבות יזם.
   • ניהול פיננסי שוטף: פתיחת חשבון בנק ייעודי לפרויקט וניהול פיננסי שוטף, שקוף ומסודר של כל ההכנסות וההוצאות.

4. הליכי תכנון ורישוי מול הרשות המקומית:

   • הגשת תכניות וקבלת היתרים: הנציגות, בסיוע עורך הדין וצוות התכנון, אחראית על הגשת תכניות לוועדות התכנון ועל ניהול תהליך הרישוי וקבלת היתר בנייה. זהו שלב בירוקרטי מורכב הדורש מעקב צמוד.

5. ניהול שלב הביצוע (בנייה בפועל):

   • בחירת קבלן מבצע: בחירת קבלן בנייה רשום ומסווג, בעל ניסיון בפרויקטים דומים, באמצעות מכרז וניהול משא ומתן על הסכם הביצוע.
   • פיקוח וניהול בשטח: מנהל הפרויקט/מפקח מטעם הדיירים אחראי על הפיקוח היומיומי על עבודת הקבלן, ווידוא עמידה בתכניות, במפרטים, בתקנים ובלוחות הזמנים.
   • ניהול סיכונים בביצוע: היבטים כמו ביטוח הפרויקט, קבלת ערבויות מהקבלן המבצע, וניהול תזרים המזומנים מול הקבלן – קריטיים לשלב זה.

6. סיום, אכלוס ורישום בטאבו:

   • קבלת טופס 4 וטופס 5: לאחר סיום הבנייה, יש להשלים את כל הדרישות לקבלת טופס 4 (אישור אכלוס) וטופס 5 (אישור חיבור לתשתיות).
   • מסירה ובדק: מסירה מסודרת של הדירות לדיירים וניהול תהליך בדק הבית וטיפול בליקויים (אם קיימים).
   • רישום בטאבו: השלמת הליכי רישום הבית המשותף החדש ורישום הדירות על שם בעליהן בטאבו – שלב בירוקרטי סופי וארוך לעיתים.

הסיכונים המשמעותיים במודל העצמאי – וכיצד למזערם:

לצד הפוטנציאל הכלכלי הגבוה, המודל העצמאי כרוך בנטילת סיכונים משמעותיים על ידי בעלי הדירות:

• סיכון פיננסי: עלויות בלתי צפויות, חריגות תקציב, קושי בגיוס מימון. מזעור: תקציב זהיר הכולל רזרבות משמעותיות, ניהול פיננסי קפדני ושקוף, הסכמים מפורטים עם אנשי המקצוע והקבלן.
• סיכון תכנוני ורגולטורי: עיכובים בקבלת היתרים, התנגדויות. מזעור: שכירת צוות תכנון ועו"ד מנוסים, תכנון מוקפד והגשה מסודרת, מעקב צמוד ותיאום עם הרשות המקומית.
• סיכון ניהולי וביצועי: ניהול לא יעיל של הפרויקט, קבלן מבצע לא מקצועי, ליקויי בנייה, אי-עמידה בלוחות זמנים. מזעור: שכירת מנהל פרויקט/מפקח צמוד, בחירת קבלן מבצע בעל מוניטין, הסכם ביצוע מפורט עם בטוחות (כמו ערבות ביצוע), ביטוח הפרויקט.
• סיכון חברתי וקנייני: מחלוקות פנימיות בין דיירים, קושי בקבלת החלטות, סכסוכים על רקע חלוקת עלויות או רווחים. מזעור: הסכם שיתוף מפורט, מנגנון קבלת החלטות ברור, תקשורת שקופה בין הנציגות לדיירים, ליווי משפטי לניהול מחלוקות.

המודל העצמאי: למי הוא מתאים?

ניהול פרויקט התחדשות עירונית באופן עצמאי אינו מתאים לכל קבוצת דיירים. הוא דורש:

• לכידות חברתית גבוהה: קבוצת דיירים מאורגנת, מתואמת ובעלת אמון הדדי גבוה.
• מוכנות להשקיע זמן ומשאבים: נציגות דיירים פעילה ודיירים המוכנים להשקיע מזמנם ולהיות מעורבים בתהליך.
• יכולת כלכלית או נטילת סיכון: דיירים בעלי יכולת להעמיד הון עצמי מסוים או מוכנים ליטול הלוואות וסיכונים פיננסיים.
• גישה לידע מקצועי או מוכנות לשכור אותו: דיירים בעלי ידע בתחומי הנדל"ן, התכנון, המשפט או הפיננסים מביניהם, או מוכנים לשכור באופן מלא את שירותיהם של אנשי מקצוע איכותיים ובעלי ניסיון רב.

סיפורי הצלחה ונתונים: המודל העצמאי צובר תאוצה

למרות האתגרים, המודל העצמאי צובר תאוצה בשנים האחרונות. סיפורי הצלחה, כמו פרויקט ברחוב טשרניחובסקי בתל אביב (שבו בניין בן 18 דירות עבר חיזוק ותוספת 9 יחידות חדשות באופן עצמאי, תוך השלמה מהירה יחסית והשבחה משמעותית), מעידים על הפוטנציאל הטמון בו. נתונים שהוצגו בעבר על מספר הפרויקטים העצמאיים (לדוגמה, כ-180 פרויקטים כאלו בשנת 2022, המהווים כ-20% מכלל המיזמים שאושרו באותה שנה) מצביעים על מגמה גוברת של דיירים הבוחרים בדרך זו.

סיכום: אתגר גדול, פוטנציאל גדול עוד יותר – דורש מוכנות ומקצועיות

הובלת פרויקט התחדשות עירונית באופן עצמאי היא ללא ספק אתגר גדול יותר מניהולו דרך יזם חיצוני. היא דורשת מבעלי הדירות לנטול על עצמם את מלוא האחריות, הניהול והסיכונים הכרוכים במיזם. אולם, לצד האתגר, טמון במודל זה פוטנציאל כלכלי משמעותי – לכידת מלוא הערך הנוסף הנובע מהפרויקט, ללא "תיווך" יזמי.

עבור קבוצות דיירים מתאימות – מאורגנות, בעלות מוכנות להשקיע זמן ומשאבים, בעלות גישה לידע מקצועי (מבפנים או מבחוץ), ובעלות נכונות ליטול סיכונים – המודל העצמאי יכול להיות הדרך המועדפת למימוש פרויקט התחדשות עירונית. הצלחתו דורשת תכנון קפדני, ניהול מקצועי בכל שלב, ליווי משפטי ופיננסי הדוק, ובעיקר – לכידות ושיתוף פעולה מלא בין כל בעלי הדירות לאורך כל הדרך.

בעידן שבו חוק ההתחדשות העירונית מעצים את מעמדם של הדיירים ומספק כלים רגולטוריים נוספים, המודל העצמאי הופך ליותר ויותר רלוונטי עבור חלק מהאוכלוסייה. הוא מאפשר לדיירים להיות אדונים לגורל נכסם וליהנות באופן מלא מפירות ההתחדשות העירונית. הבנה של מורכבות התהליך והצטיידות בכלים ובליווי הנכונים – הם המפתח להפיכת האתגר הגדול להצלחה כלכלית ואורבנית יוצאת דופן.

הערה: מאמר זה מציג ניתוח כלכלי-נדל"ני של המודל העצמאי בהתחדשות עירונית ואינו מהווה ייעוץ פרטני. פרויקט התחדשות עירונית הוא תמיד ספציפי למבנה ולמיקומו. מומלץ לדיירים או לגופים הרלוונטיים לפנות לייעוץ משפטי ומקצועי ספציפי בנוגע למצבם והתאמת המודל העצמאי עבורם.